Wenn Sie ernsthaft ein Haus kaufen möchten, achten Sie wahrscheinlich sehr auf Ihre Kreditwürdigkeit. Immerhin eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit – eine, die 740 oder höher – erhalten Sie den bestmöglichen Zinssatz für eine Hypothek. Trotzdem könnten Sie sich immer noch für ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) mit einer Punktzahl von 500 qualifizieren.
Aber es gibt noch eine andere Zahl – Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis oder DTI –, die Kreditgeber genau betrachten. Tatsächlich bestimmt Ihr DTI wie Ihre Kreditwürdigkeit, ob Sie sich überhaupt für eine Hypothek qualifizieren können oder nicht. Interessanterweise ist dies keine Zahl, die potenzielle Käufer normalerweise so abklappern können, wie sie ihre Kreditwürdigkeit bewerten können.
Hier ist, was Sie über DTI wissen müssen, einschließlich des idealen Verhältnisses, das Kreditgeber sehen möchten, wie es berechnet wird und wie Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis verbessern können.
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Was ist ein gutes DTI-Verhältnis?
Wenn es um DTI geht, ist die magische Zahl normalerweise 43, erklärt Casey Fleming, Hypothekenberater und Autor von Der Kreditleitfaden: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek. Ihre gesamten monatlichen Verpflichtungen sollten 43 Prozent Ihres Bruttoeinkommens nicht überschreiten, das Ihr Einkommen vor Lohnabzügen ist, sagt er.
In der Vergangenheit durften Käufer, die Häuser über staatlich geförderte Kreditprogramme wie Fannie Mae und Freddie Mac kauften, eine DTI von 50 Prozent erhalten. Aber im Januar 2013 reduzierte die Federal Housing Finance Agency die DTI-Zulage dieser Agenturen auf 43 Prozent oder weniger. Käufer mit FHA-Darlehen können jedoch immer noch eine Schulden-Einkommens-Relation von bis zu 50 Prozent haben, erklärt Fleming.
Im Jahr 2018 hatten mehr als die Hälfte der abgelehnten Hypothekenanträge DTI-Quoten von über 43 Prozent, wie aus den vom Finanzanalyseunternehmen veröffentlichten Daten des Home Mortgage Disclosure Act hervorgeht CoreLogic .
Welche Faktoren in DTI?
Sie fragen sich, wie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis berechnet wird? Die einfache Antwort: Teilen Sie Ihre gesamten monatlichen Verpflichtungen durch Ihr monatliches Bruttoeinkommen (d. h. vor Steuern), erklärt der Experte für Hypothekenkredit-Compliance Anna DeSimone .
Die Gesamtverpflichtungen bestehen aus der geschätzten vorgeschlagenen Wohnungszahlung – einschließlich Grundsteuern, Gefahrenversicherung und Eigentumswohnungsgebühren – sowie der monatlichen Zahlung von Studentendarlehen, Auto- oder Ratenkrediten mit 10 oder mehr Restzahlungen, erklärt DeSimone. der Autor von Wohnungsbaufinanzierung 2020 . Die monatlichen Ausgaben umfassen auch 5 Prozent der kombinierten Guthaben revolvierender Kreditkarten, sagt sie.
Theoretisch sollten alle laufenden Schulden bei der Berechnung des Schulden-Einkommens-Verhältnisses berücksichtigt werden, erklärt Fleming.
Zu versicherungstechnischen Zwecken sieht der Kreditgeber jedoch nur, was in der Kreditauskunft gemeldet wird, daher sollten Privatkredite, die nicht an die Kreditauskunfteien gemeldet werden, einbezogen werden, aber oft nicht, sagt Fleming.
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Was das Einkommen angeht: Wenn Sie neben Ihrem regulären Job eine Nebentätigkeit haben, möchten Versicherer mindestens zwei Jahre Nettoeinkommen in der Steuererklärung eines Kreditnehmers sehen, um zu zeigen, dass das Einkommen nachprüfbar, nachhaltig und wahrscheinlich ist. Fleming erklärt. Die Einnahmen der letzten beiden Jahre werden gemittelt, es sei denn, die Einnahmen scheinen rückläufig zu sein. In diesem Fall betrachten die Underwriter das letzte Jahr.
Wie können Sie Ihren DTI verbessern, bevor Sie ein Haus kaufen?
Wenn Sie Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis verbessern möchten, können Sie einen strategischen Ansatz verfolgen, um Ihre Schulden zu begleichen, sagen Experten.
Kreditkarten abzuzahlen scheint eine gute Idee zu sein, aber es ist am besten, diesen Schritt 6 bis 12 Monate vor der Wohnungssuche zu unternehmen, sagt DeSimone. Manchmal basieren die Kreditregeln auf der durchschnittlichen Kreditnutzung der letzten 12 Monate.
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Außerdem ist die 5-Prozent-Regel für die Kreditkartennutzung, die in DTI berücksichtigt wird, tatsächlich günstig, da sie oft unter den von Gläubigern geforderten Mindestzahlungen liegt, sagt DeSimone.
Wenn es um Ihre Autozahlungen geht, sehen Sie sich an, wie viele Sie noch haben. DeSimone bietet dieses Szenario:
Wenn Sie einen monatlichen Autokredit in Höhe von 300 USD und noch 15 Zahlungen (ab dem Datum Ihres Kreditantrags) haben, können Sie Ihren Restbetrag auf 10 Zahlungen zurückzahlen, wenn Sie 1.500 USD in bar übrig haben. Bringen Sie dann Ihrem Hypothekengeber den Nachweis, dass Sie die fünf Zahlungen bezahlt haben, und die monatliche Zahlung von 300 USD wird von Ihrem DTI entfernt, sagt sie.
Was ist bei DTI zu beachten? Eine Hypothek zu kaufen und sich nur um Ihre Kreditwürdigkeit zu kümmern, ist wie ins Fitnessstudio zu gehen und einfach nur Cardio zu machen, während Sie die Kraftgeräte ignorieren. Ein gutes Schulden-Einkommens-Verhältnis gibt Ihnen sozusagen die finanzielle Kraft, die Sie brauchen, um eine Hypothek abzusichern.
