Die gute Nachricht zuerst: Es ist tatsächlich möglich, eine Wohnung in Manhattan für weniger als 300.000 US-Dollar oder so zu kaufen. (Ja, eine richtige Wohnung – kein Schrank! Und ja, kaufen, um zu besitzen, nicht zu mieten!) Von Zeit zu Zeit kommt eine Genossenschaftseinheit der Housing Development Fund Corporation (HDFC) auf den Markt, die eine seltene, erschwingliche Option für potenzielle Kunden bietet Hauskäufer.
Aber die entmutigende Nachricht? Diese Immobilienschnäppchen sind nicht nur selten, sondern auch ein kleiner Haken-22: Um eine zu kaufen, muss man ein Jahresgehalt unter einer bestimmten Schwelle haben, aber Sie müssen auch für Anzahlungen (und in einigen Fällen für den gesamten Kaufpreis) erhebliche Barmittel zur Verfügung haben. Dies schränkt den Pool an Wohnungssuchenden, die diese Art von Genossenschaft tatsächlich kaufen können, erheblich ein. In seltenen Fällen wird gespart. Oftmals sind es jedoch Menschen (denken Sie an Hochschulabsolventen) mit einem bescheidenen Gehalt, die eine Erbschaft eingehen oder von ihren Familien finanziell unterstützt werden, oder Rentner ohne monatliches Einkommen, aber viel Geld in Reserven. Seufzen.
Was bedeutet 1234 spirituell?
Die HDFC-Genossenschaften in New York City entstanden in den 1970er Jahren, als Vermieter während eines wirtschaftlichen Abschwungs begannen, ihre Gebäude zu verlassen. Die Gebäude wurden den Bewohnern zur Verwaltung übergeben. Es begann als Experiment, hat sich aber seitdem zu einem Nischenweg für New Yorker mit niedrigem bis mittlerem Einkommen entwickelt, um Häuser zu kaufen.
Die Einheiten liegen in der Regel deutlich unter dem Marktwert, was bedeutet, dass Ihre Hypothek weniger kostet als die Anmietung einer ähnlich großen Einheit, erklärt Eugene Gamble, ein Immobilieninvestor und Senior Partner bei Eigentumsflüsterer, eine Immobilieninvestitions- und Entwicklungsgesellschaft.
Fasziniert? Hier ist, was Immobilienexperten sonst noch über HDFC-Genossenschaften wissen müssen.
Die Einkommensobergrenze ist streng
HDFC-Genossenschaften sind nicht nur zu einem erschwinglicheren Preis, sondern auch Orte mit einem starken Gemeinschaftsgefühl, sagt Molly Franklin , ein Immobilienmakler mit CitiHabitate Immobilien.
Das erste, was Käufer wissen müssen, ist, ob sie sich für die Einkommensobergrenze des Gebäudes qualifizieren, und sie müssen in der Lage sein, diese Zahlen in den Steuererklärungen für zwei Jahre anzugeben, sagt Franklin. Es gibt keine universelle Einkommensobergrenze und die Formeln zur Bestimmung der Einkommensobergrenze variieren je nach Genossenschaft. Hauseit, ein zum Verkauf stehendes Unternehmen in New York, zusammengestellt a Musteranleitung für die Berechnung der Richtlinien zur Einkommensobergrenze. Sie können auch a Beispielanwendung , das in der Regel nach Bankkontoinformationen, persönlichen Referenzen und einer Erklärung fragt, warum Sie in dem Gebäude wohnen möchten.
Platzhalterbild für Lucas Callejas , ein Immobilienmakler mit Triplemint Immobilien in New York, sagt, dass es für Käufer wichtig ist zu überlegen, ob sie geplante Boni oder Gehaltserhöhungen haben. Wenn dies der Fall ist, kann es sich lohnen, Ihr Unternehmen zu bitten, diese zu verschieben, wenn Sie sich der Einkommensobergrenze nähern.
Einige Gebäude erlauben, je nach Programm, keinen Dollar über der Obergrenze, erklärt er. Andere haben möglicherweise etwas Spielraum mit ein wenig Flexibilität.
In Gebäuden mit niedriger Einkommensobergrenze regieren Rentner mit starken Finanzen, aber niedrigem Einkommen sowie Geschenkkäufe für erwachsene Kinder das Spiel, erklärt Franklin, weil so viele dieser Käufe Bargeschäfte sind.
Viele [Einheiten] gehen an Leute, deren Eltern oder Großeltern möglicherweise über beträchtliche Barmittel verfügen, oder an Leute, die hochbezahlte Jobs aufgegeben haben und jetzt in Bereichen arbeiten, in denen sie weniger verdienen, es aber lohnender finden, sagt Franklin.
Ein weit verbreitetes Missverständnis? Sie sind nicht daran gebunden, jahrelang das gleiche Einkommen zu erzielen.
Die Leute werden nervös, dass das Gebäude verlangt, dass man nach dem Kauf nie mehr als die Einkommensgrenze verdient, sagt sie. Das Gebäude wird Ihr Einkommen nicht für immer überwachen und der Eigentumsvertrag wird Ihnen nicht aus den Händen gerissen, wenn Sie ein Jahr nach dem Kauf eine großartige Förderung erhalten.
Ein weiterer Knackpunkt: Käufer müssen herausfinden, ob das Gebäude für Hypotheken zugelassen ist, sagt Franklin. Einige Gebäude sind finanziell nicht gesund, daher ist es unwahrscheinlich, dass Banken Geld leihen, betont sie.
Typischerweise erfordern HDFCs eine etwas niedrige Anzahlung von 10 %, erklärt Debra Bechtel , ein Professor an der Brooklyn Law School, der eine HDFC-fokussierte Klinik unterrichtet; aber einige heißere Nachbarschaften erfordern alles Bargeld.
Ich sehe immer wieder 11:11
Wenn die Geldausgabe nicht ausreicht, müssen Käufer auch vom Genossenschaftsrat des Gebäudes genehmigt werden. Eine Organisation namens Städtisches Homesteading Assistance Board hat ein Programm zur Vorabprüfung von Personen, die daran interessiert sind, in HDFCs zu leben.
Sie sind keine Anlageimmobilien.
Käufer sollten nicht erwarten, mit einem HDFC viel Geld zu verdienen. Ja, obwohl Sie nach dem Kauf der Wohnung ein höheres Einkommen haben dürfen, muss der nächste Käufer mit hoher Wahrscheinlichkeit beim Kauf unter der Einkommensobergrenze liegen. Dies hängt jedoch alles von den Regeln Ihres Gebäudes ab.
Der Wiederverkaufspreis ist nicht begrenzt, aber es ist sehr wichtig zu verstehen, dass die Einkommensobergrenze bestimmt, wie viel Sie bei Ihrem Wiederverkauf erhalten können, um die Erwartungen zu steuern, sagt Franklin.
Darüber hinaus sind Flip Taxen (oder Transfergebühren, die an das Gebäude gezahlt werden, um beim Verkauf Reserven zu halten) in der Regel hoch, um Programme zum schnellen Reichwerden zu verhindern.
Die Einheit muss Ihr Hauptwohnsitz sein.
Ich stelle immer sicher, dass meine Käufer wissen, dass dies nur für jemanden, der die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzt, wirklich eine geeignete Option ist, da HDFCs keinen Kauf für pied-à-terre erlauben und strenge Untervermietungsrichtlinien haben, erklärt Shelly-Platz , ein Triplemint-Agent.
Sie zahlen weniger – aber Sie bekommen (normalerweise) auch weniger.
Viele HDFCs erfordern kostspielige Renovierungen, um sie auf einen angemessenen Lebensstandard zu bringen, und daher ist es möglich, dass Ihre Auslagen höher sind als bei vielen schlüsselfertigen Alternativen, erklärt Gamble.
HDFC-Geräte sind für Menschen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen konzipiert und tragen daher in der Regel geringe Wartungsgebühren, Immobilienflüsterer ‘ Glücksspiel sagt. Diese Gebühren haben jedoch ihren Preis: Niedrige Wartungsgebühren bedeuten, dass das Gebäude weniger liquide Mittel für Reparaturen hat, und daher kann das Gebäude anfällig für Sicherheits- oder Wartungsbedenken sein.
Und während dies für einige Gebäude zutrifft, findet bei Manhattan HDFCs eine Art Renaissance statt. Ein Zustrom von HDFC-Verkäufen in letzter Zeit bedeutet, dass Gebäude mehr in ihren Kassen haben; viele erhalten dringend benötigte Upgrades und öffnen sich auch für die Finanzierung, sagt Franklin.
Das wegnehmen? HDFCs fallen nicht in die Kategorie zu gut, um wahr zu sein; aber sie sind sicherlich mit einigen Hürden verbunden.
