Ich habe den 9. Juli 2019 in einem Planer, den ich nie wegwerfen werde, in Cartoon-roten Herzen umrissen: Es ist der Tag, an dem ich endlich mein erstes Zuhause geschlossen habe! Nach einem Jahr ohne Unterbrechung offene Häuser , Tausenden von Telefonbenachrichtigungen von MLS-Apps und zwei erfolglosen Angeboten verliebten sich mein Mann und ich schließlich in das Haus, das wir schließlich kaufen konnten. Im Gegensatz zu einem iPhone erforderte dieser Kauf jedoch mehr, als nur sicherzustellen, dass wir genügend Guthaben auf unserem Girokonto hatten. Es waren monatelange Gespräche zwischen unserem Immobilienmakler, dem Immobilienmakler des Verkäufers und unserem Kreditsachbearbeiter; SO viel Papierkram; und insgesamt etwa 10 bis 15 Stunden Eis essen, um meine Angst zu lindern. Nachdem wir unser Angebot endlich angenommen hatten, dauerte es etwa 30 Tage, bis unser verträumtes Traumhaus fertig war.
Wir hatten jedoch Glück, dass es so schnell ging. Zu unserer Überraschung dauert es normalerweise viel länger, ein Haus zu schließen. Möchten Sie wissen, wie lange es dauert (und warum) und was Sie tun können, um den Prozess zu beschleunigen? Hier alles, was Sie über den Zeitpunkt des Abschlussprozesses wissen müssen:
Wie lange dauert es, bis ein Haus geschlossen wird, nachdem das Angebot angenommen wurde?
Entsprechend Ellie Maes Orientation Insights Report vom Juli 2019 (die neueste verfügbare) dauert es durchschnittlich 42 Tage, um ein Haus mit Finanzierung abzuschließen.
Wie lange es dauert, ein Haus nach einem angenommenen Angebot zu schließen, hängt jedoch wirklich davon ab, wo Sie wohnen, welche Art von Haus Sie kaufen und welche Art von Darlehen Sie aufnehmen (wenn Sie überhaupt eines aufnehmen .) aus!)
Wie lange dauert es, ein Haus mit einem VA-Darlehen zu schließen?
Diejenigen, die in den amerikanischen Streitkräften gedient haben, haben Anspruch auf Darlehen für Veteran Affairs (oder VA). Sie erfordern keine Anzahlung, haben niedrigere Abschlusskosten als herkömmliche Tiefststände und bieten mehr Kreditflexibilität. Während es mythologisiert wurde, dass VA-Kredite ewig dauern, bis sie bearbeitet werden, schließen sie laut Ellie Mae im Durchschnitt nach 46 Tagen – nur vier Tage länger als ein herkömmliches Darlehen.
Warum dauert es manchmal länger, ein Haus zu schließen?
Die Schließung eines Hauses kann definitiv länger als 42 Tage dauern, insbesondere wenn Sie eine Genossenschaft oder eine Eigentumswohnung kaufen. Genossenschaften und Eigentumswohnungen haben unterschiedliche Beziehungen zu dem Mehrfamilienhaus, in dem sie untergebracht sind.
Genossenschaftsbesitzer zahlen in das gesamte Gebäude ein und besitzen einen Anteil an der Investition, besitzen jedoch nicht ihren eigentlichen Raum (innen oder außen). Sie haben höchstwahrscheinlich einen Vertrag oder eine Aktienbeteiligung, die es ihnen ermöglicht, dort zu leben und Teil des Genossenschaftsvorstands zu sein, der alle Entscheidungen über das Gebäude trifft – Instandhaltungsprojekte ebenso wie wer sich einkauft.
Eigentumswohnungsbesitzer hingegen besitzen normalerweise das Innere ihres Raums und besitzen dann einen Anteil an den Gemeinschaftsräumen und Außenbereichen der Immobilie. Es gibt auch Gremien, die aber nur über die Instandhaltung entscheiden – nicht über Mieter oder Eigentümer.
Aufgrund dieser zusätzlichen Schritte (und ihrer Beteiligung an anderen Parteien außer Käufer und Verkäufer) kann die Schließung von Genossenschaften und Eigentumswohnungen viel länger dauern. Bill Kovalchuk , ein Makler, der für Warburg Realty in NYC arbeitet, sagt, dass die Schließung beispielsweise in Manhattan 60 bis 90 Tage dauern kann.
Laut Kowalczuk gliedert sich das im Durchschnitt wie folgt auf:
- Vertragsverhandlungen und Durchführung der Due Diligence durch den Anwalt des Käufers: fünf bis sieben Werktage.
- Ausfüllen des Verkaufsantrags für die Genossenschafts-/Eigentumstafel: 10 bis 14 Tage (eine weitere Woche, wenn es eine Finanzierung gibt.)
- Würdigung: sieben bis 10 Tage.
- Antragsprüfung durch den Co-op-Verwaltungsagenten vor dem Senden an den Vorstand: drei bis sieben Tage
- Board-Prozess, plus Interviews: sieben bis 14 Tage.
Wie lange dauert es, bis ein Haus nach der Bewertung geschlossen wird?
Adi Perez , ein Agent für The Agency in LA, sagt, dass es ungefähr 10-14 Tage dauert, ein Haus zu schließen, wenn die Bewertung einen Wert hat.
Wenn jedoch der Angebotspreis eintrifft Über- oder Unterwert , wird es länger dauern, da das Beheben dieser Komplikation mehr Kommunikation zwischen den Parteien und Papierkram bedeutet, die jeder unterschreiben muss. Zum Beispiel muss der Agent eines Käufers möglicherweise mit dem Agenten des Verkäufers über den Hauspreis verhandeln oder der Käufer muss möglicherweise daran arbeiten, eine zusätzliche Finanzierung zu beschaffen. Dies kann leicht ein oder zwei Wochen hinzufügen.
Wie lange dauert es, ein Haus mit Bargeld zu schließen?
Da ein reiner Barkäufer den Hypothekenprozess und die Bewertung aus der Gleichung herausschneidet, kann dies laut Kowalczuk den Prozess um zwei bis drei Wochen verkürzen.
Wie kann ich das Schließen eines Hauses beschleunigen?
Louis Adler, Direktor und Mitbegründer von ECHTES New York , sagt, dass die Ordnung Ihrer Finanzen und des damit verbundenen Papierkrams zu Beginn des Kaufprozesses den Abschluss wirklich beschleunigen kann.
Ich kann dies bestätigen: Im Jahr bevor ich mit der Wohnungssuche begann, begann ich aggressiv meinen Kredit abzubezahlen und arbeitete hart daran, Gewohnheiten zu etablieren, die meine Punktzahl verbessern würden. Dann, als wir anfingen, uns die Häuser anzuschauen, war ich extrem überfordert, meine Dokumente zu singen; der Personalabteilung an meinem Arbeitsplatz mitgeteilt, dass sie einen Anruf wegen meiner Beschäftigung erwarten sollten; und sortierte meine Steuererklärungen, Bankunterlagen und Lohnabrechnungen im Voraus. Außerdem habe ich jedes Mal, wenn ich eine E-Mail oder einen Anruf von meinem Agenten oder meiner Kreditstelle erhielt, diese so schnell wie möglich beantwortet.
All dies hat den Prozess definitiv beschleunigt und dazu beigetragen, die drei bis vier Tage verlorener Zeit auszugleichen, als wir auf nicht offengelegte Probleme mit der Stiftung stießen. Da wir auch beim Makler des Verkäufers einen guten Eindruck hinterlassen hatten, konnten wir problemlos einen niedrigeren Verkaufspreis und eine Kreditwürdigkeit aushandeln, um dies selbst zu beheben.
Wie lange dauert die eigentliche Schließung?
Der Prozess, ein Haus physisch zu schließen, dauert, zumindest nach meiner Erfahrung, etwa eine Stunde. Ich fuhr zum Gebäude meines Kreditsachbearbeiters und unterschrieb einen Stapel Papiere, der ungefähr so groß wie ein Kleinkind war (wie viel von Papieren). Neben meinem Mann waren auch mein Immobilienmakler und ein Dritter (in meinem Fall ein Mitarbeiter einer Treuhandgesellschaft) als Zeugen anwesend.
Nachdem alles archiviert war, trafen mein Mann und ich unseren Agenten ein paar Tage später in unserem zukünftigen Haus und bekamen alle Schlüssel! Sie werden dies in keinem offiziellen Bericht über den Prozess finden, aber hier ist ein absolut entscheidender Tipp: Bereiten Sie sich auf viel Quietschen und OMG!s vor, wenn Sie schließen – vielleicht auch ein Glas (oder drei) Feierwein.
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