Für den Uneingeweihten kann sich der Hauskaufprozess wie ein endloser Kreislauf von Reifen anfühlen, durch die man springen muss. Aber diese Reifen gibt es aus einem bestimmten Grund – es steht viel Geld auf dem Spiel und so viele bewegliche Teile zwischen Käufer, Verkäufer und Kreditgeber. Je mehr Firewalls vor dem Schließen vorhanden sind, desto unwahrscheinlicher ist es, dass jemand an einem schlechten Geschäft feststeckt. Einer dieser mühsamen, aber notwendigen letzten Schritte ist die Hausbewertung.
Sie befinden sich im Pre-Closing-Prozess und sind neugierig, was am Bewertungstag tatsächlich passiert? Folgendes können Sie laut Experten erwarten:
Was ist zunächst eine Hausbewertung und was beinhaltet sie?
Nehmen wir an, Sie nehmen eine Hypothek auf, um ein Haus mit einem Wert von 200.000 USD zu bezahlen. Sie planen also, eine Hypothek in Höhe von 200.000 USD aufzunehmen – und vielleicht etwas mehr, um die Abschlusskosten zu decken – und erwarten, dass Sie alles in den nächsten 30 Jahren zurückzahlen. Aber nehmen wir an, dass im Jahr 10 der Hypothek etwas passiert und Sie Ihre Hypothekenzahlungen nicht mehr leisten können. Die Bank schließt das Haus ab und bringt es wieder auf den Markt, um die Kosten zu decken. Aber sie finden heraus, dass Ihr 200.000-Dollar-Haus eigentlich die ganze Zeit nur 18.000 Dollar wert war. Oh, boo! Die Bank hat Geld verloren!
Dies wird jetzt nicht passieren, denn wenn Hypothekengeber eines können, ist es ihre Investition zu schützen. Anstatt Ihnen in gutem Glauben Geld für ein Haus zu leihen, benötigen sie eine Schätzung, um den wahren, unvoreingenommenen Wert des Hauses zu bestätigen. Auf diese Weise wissen sie genau, was die Sicherheiten, die sie für das Darlehen (Ihr Haus) halten, wert sind.
Während es den Anschein hat, dass Schätzungen dem Kreditgeber überwiegend zugute kommen, leisten sie auch einen guten Job, um Sie davor zu schützen, für ein überteuertes Haus zu bezahlen.
Und Wertgutachten sind nicht nur für Hauskäufer interessant. Hausbesitzer verwenden sie aus dem gleichen Grund auch bei der Refinanzierung: Der Kreditgeber muss den wahren Wert des Eigenheims kennen, bevor er Bargeld ausleiht.
Wie kommen die Gutachter zu diesem wahren, unvoreingenommenen Wert? Entsprechend Makler.com , ein Gutachter besucht das Haus und bestimmt seinen Wert anhand von Faktoren wie Zustand (ist das Haus sicher zum Leben?), Gesamtfläche und Grundriss und, wenn es renoviert wurde oder besondere Merkmale aufweist. Laut SF Gate Home Guides , prüft der Gutachter auch die Raumnutzung, die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder sowie deren Größe. Andere Variablen sind, wie viel Land tatsächlich genutzt wird und die Grundstücksgröße, ob eine Garage vorhanden ist oder nicht (eine Garage erhöht den Wert eines Hauses sehr, insbesondere wenn der Verkäufer irgendwo mit allen vier Jahreszeiten wohnt) und ob das Haus bietet irgendwelche öffentlichen Versorgungsunternehmen. Auch wichtige Versorgungsunternehmen wie Heizung, Sanitär und Elektro werden untersucht.
Auch externe Faktoren werden berücksichtigt, nach Homelight . Gutachter betrachten die Umgebung des Hauses (ob in einer städtischen, vorstädtischen oder ländlichen Umgebung) und seine Zoneneinteilung.
Der Gutachter wird auch den aktuellen Zustand des lokalen Immobilienmarktes abwägen. Entsprechend Investopedia , werden auch die Preise von nahegelegenen, vergleichbaren, kürzlich verkauften Immobilien (a.k.a. comps) in Bewertungen verwendet.
Nach dem Rundgang erstellt der Gutachter einen Bericht – am häufigsten der Einheitliches Wohnwertgutachten – das alle diese Informationen im Detail sammelt. Das Formular geht direkt vom Gutachter an den Kreditgeber, aber Sie erhalten auch eine Kopie von Ihrer Hypothekenbank (es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Sie eine erhalten).
Wer bezahlt die Hausbewertung?
Normalerweise stellt die Bank ihren eigenen Kreditgeber zur Verfügung – sie möchten sicherstellen, dass es sich um jemanden handelt, dem sie vertrauen, da ihr Geld auf dem Spiel steht. Aber nach Makler.com , werden Sie, der Käufer, die Rechnung bezahlen. Wenn ein Verkäufer jedoch wirklich motiviert ist, sein Haus zu entladen, übernimmt er manchmal die Bewertung und reduziert so Ihre Gesamtabschlusskosten.
Laut FHA-Handbuch , Schätzungen kosten in der Regel zwischen 300 und 400 US-Dollar.
Was bedeutet es, wenn die Bewertung nicht mit dem Angebot des Verkäufers übereinstimmt?
Bewertungen können manchmal einen Schraubenschlüssel in den Abschlussprozess werfen. Ein häufiges Problem ist, wenn eine Bewertung niedriger ist als der Angebotspreis.
Nehmen wir an, Ihr Angebot über 550.000 US-Dollar (den Listenpreis) wurde vom Verkäufer angenommen. Das Gutachten liegt jedoch bei 520.000 US-Dollar. Ihr Hypothekengeber wird Ihnen jetzt nur noch 520.000 US-Dollar für das Haus geben, denn das bekommen sie garantiert, wenn sie es wieder auf den Markt bringen müssen.
Warum sollte es nun eine Diskrepanz zwischen dem Angebotspreis für das Haus und dem wahren Wert des Hauses geben? Es gibt eine Handvoll Gründe, laut RealEstate.com:
1. Bietergefechte
Wenn Sie auf einem umkämpften Markt kaufen, auf dem die Immobilienpreise aufgrund der Nachfrage überhöht sind, hätten Sie sich möglicherweise gegen mehrere Bieter durchsetzen können, einfach weil Ihr Angebot das höchste war.
2. Saisonalität
Genau wie die Hochzeitsbranche und das Fernsehen zur besten Sendezeit haben Immobilien ihre eigenen arbeitsreichen und ruhigen Jahreszeiten. Wenn das Marktgebiet saisonabhängig ist, wird eine Bewertung dies widerspiegeln, da [es] lediglich den Markt widerspiegelt, sagt Michael Vargas, Mitbegründer von Vanderbilt-Bewertung in New York City. Einige Märkte sind im Frühjahr am stärksten frequentiert und führen zu den höchsten Werten.
Außerhalb des Kalenders können auch andere Faktoren wie die Wirtschaft der Region die Angebotspreise in die Höhe treiben, sagt Vargas. Denken Sie zum Beispiel daran, wie das Silicon Valley die Immobilienpreise in der Bay Area in den letzten zehn Jahren in die Höhe getrieben hat: Technologieunternehmen brachten viele Arbeiter mit reichlich Bargeld in die Region. Immobilien sind eine gute Investition, daher gab es einen Zustrom potenzieller Käufer auf den Immobilienmarkt. Allerdings gibt es nur eine begrenzte Anzahl an verfügbaren Grundstücken und Platz für neue Gebäude/Häuser, so dass das, was auf dem Markt ist, sehr kostbar (dh teuer) wird. Während einige Märkte aufgrund der Anzahl der Käufer, die sich die aktuellen Immobilienpreise tatsächlich leisten können, eine Preisobergrenze haben, erhalten Käufer in der Bay Area immer mehr Geld, sodass sie immer höhere Angebote abgeben können. Deswegen, überhöhte Gebote sind die neue Norm in der Region.
10 ^ -10
3. Ein schlechter Gutachter
Sie könnten mit einem Gutachter stecken bleiben, der nicht genug Erfahrung hat oder das Gebiet nicht sehr gut kennt. Wenn Ihnen dies passiert, gibt es einen Rechtsbehelf: Zunächst müssen Sie die Beweise haben, um Ihre Behauptung zu untermauern – das heißt Daten über Ihre Region aus vertrauenswürdigen Quellen, kürzliche Verkäufe in der Nähe, Informationen von anderen Agenten, die in der Region ausstehende Verkäufe haben, usw. Fordern Sie jedoch nicht nur die niedrige Bewertung heraus, weil Sie Gefühl Das Haus ist mehr wert.
Sie sollten Unterstützung für die Behauptung haben, dass Sie der Meinung sind, dass der Gutachter nicht sachkundig genug ist und nicht einfach mit der Wertgutachten nicht einverstanden ist, sagt Vargas.
4. Mangel an vergleichbaren Eigenschaften
Einige Häuser sind sicherlich einzigartig. Nehmen wir an, Sie haben ein Angebot für das einzige Haus im Stil von Frank Lloyd Wright in einem Viertel voller Ranches abgegeben. Obwohl Sie die Immobilie aufgrund ihrer Einzigartigkeit mögen, werden die Gutachter möglicherweise nicht verstehen, wie dies zu sehr wenigen Comps führt. Auch wenn der Gutachter historische Daten sowie den Verkaufspreis und den Wert benachbarter Häuser in seine Gleichung einbezieht, sind möglicherweise nicht genügend zusätzliche Informationen über die Immobilie vorhanden, um den Angebotspreis zu untermauern.
Allerdings: Es gibt durchaus Gutachter, die wissen, wie man mit nicht-traditionellen Immobilien umgeht.
Erfahrene Gutachter wissen, wie man mit einzigartigen Immobilien umgeht und wie sich der Wert für besondere, einzigartige Eigenschaften eines Hauses ermitteln lässt, sagt Vargas.
Und denken Sie daran, dass die Einzigartigkeit einer Immobilie zwar für Sie wertvoll sein kann, aber tatsächlich ein Nachteil sein kann (eine Idee namens funktionelle Obsoleszenz .)
Was können Sie tun, wenn Ihre Bewertung niedriger ausfällt als erwartet?
Wenn die Hausbewertung niedriger ist als Ihr Angebot, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
1. Sie können den Verkäufer bitten, den Preis zu senken.
Dies wird auf einem umkämpften Markt höchstwahrscheinlich ein No-Go sein, aber es ist definitiv die einfachste Lösung für Sie – und auch für den Verkäufer, wenn er motiviert ist, die Immobilie aus den Händen zu halten.
2. Legen Sie zusätzliches Geld bereit, um die Differenz zwischen Angebot und Bewertung zu decken
Sie können dies entweder mit Bargeld tun oder Sie können eine zweite Hypothek.
3. Einspruch einlegen oder eine Widerlegung des Gutachtens erstatten
Tun Sie dies, sagt Vargas, nur, wenn es tatsächlich fehlerhaft oder ungenau ist. Sie können auch wieder eine andere Bewertung für Ihren Cent erhalten.
4. Geh weg
Sie können ein bisschen Geld verlieren, aber es könnte die beste Option für Sie sein, wenn alles andere fehlschlägt.
Und denken Sie daran: Eine Hausbewertung unterscheidet sich von einer Besichtigung (die Sie auch hätten machen sollen). Ein Gutachter führt eine Begehung durch, um den Wert der Immobilie zu bestimmen, hauptsächlich für den Kreditgeber, aber auch für Sie. Ein Inspektor führt eine gründliche Untersuchung der Wohnung durch, um mögliche Risiken einschätzen zu können. Beide berücksichtigen den Zustand des Hauses, aber ein Inspektor ist da, um sicherzustellen, dass der Käufer über Schäden informiert ist, die er entweder reparieren oder ersetzen muss, wenn er es am Ende kauft. Beide Rundgänge sind beim Kauf eines Eigenheims sehr wichtig – der Bewertungs- und Inspektionsbericht hilft festzustellen, ob Sie einen klugen Kauf tätigen. Niemand möchte in eine Situation wie The Money Pit geraten.
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