Stellen Sie sich vor, Sie finden ein Zuhause, das Sie absolut lieben (oder zumindest viel Potenzial darin sehen). Nun: Was wäre, wenn Sie dort wohnen könnten, aber anstatt Ihre Ersparnisse im Voraus auszugeben, zahlen Sie jeden Monat einen kleinen Teil Ihrer Miete für die Anzahlung. Klingt wie ein Traum, oder? Höchstwahrscheinlich ja – besonders wenn Sie Freiberufler sind, haben Sie so-so Kredit , oder eine hohe Schulden-Einkommens-Relation (diese verdammten Studienkredite!)
Nun, diese Situation ist nicht nur der Stoff für Träume – es ist eine Art von Vertrag, der als Mietkauf bekannt ist. Aber wie viele Szenarien, die zu gut sind, um wahr zu sein, sind auch hier einige Risiken zu berücksichtigen. Folgendes sollten Sie wissen, bevor Sie unterschreiben:
Was ist ein Mietkaufvertrag?
Diese Einhorn-Leasingverträge werden viele Dinge genannt, aber Mietverträge, Mietkaufverträge, Mietkaufverträge oder Mietkaufoptionen werden häufig verwendet. Bei einem Mietvertrag verpflichtet sich ein Mieter, eine Wohnung oder ein Haus von einem Vermieter zu mieten. Jeden Monat verstaut der Vermieter einen Teil der monatlichen Zahlung für die Mieterkasse in der Wohnung. Der vereinbarte Preis bleibt während des Mietverhältnisses fest. Sobald der Mieter genug Eigenkapital in das Haus eingezahlt hat, um sich für eine Hypothek zu qualifizieren, hat der Mieter die Möglichkeit, vom Vermieter zu kaufen.
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Ein Mieter kann beispielsweise einen Mietkaufvertrag für ein 150.000-Dollar-Haus unterzeichnen. Der Vermieter wird verlangen, dass sie 500 US-Dollar hinterlegen und 1.200 US-Dollar pro Monat zahlen – 200 US-Dollar davon werden für eine Anzahlung verwendet. Nach zwei Jahren haben die Mieter 4.800 USD für die Anzahlung oder 3,2 Prozent des Immobilienwertes bezahlt – genug, um eine Anzahlung auf einen FHA-Hypothek . Wenn dies der Fall ist (denken Sie daran, es ist die Kaufoption), kann der Mieter die Hypothek absichern und dem Standardverfahren für den Hauskauf folgen.
Obwohl dies nach einem großartigen Setup klingt, sind Mietverträge nicht immer so magisch.
Zum einen können sie teuer sein. Vermieter können nicht erstattungsfähige Vorabgebühren (sogenannte Optionsprämie) verlangen, um die Kaufoption zu sichern. Sie können am Ende genauso teuer werden wie eine Anzahlung – wenn nicht sogar noch mehr. Der Standard beträgt normalerweise 5 Prozent, dies kann jedoch zwischen den Parteien ausgehandelt werden. Wenn ein Mieter am Ende des Vertrages nicht kauft, bekommt er auch nichts von dem verstauten Geld zurück.
Es ist auch wichtig zu beachten, dass Mietverträge ähnlich klingen, sich jedoch stark von Verträgen für Mietverträge unterscheiden (die ihre eigenen Risiken haben). Kaufverträge sind verkäuferfinanzierte Eigenheime, bei denen ein Käufer einem Verkäufer über einen langen Zeitraum in monatlichen Raten mit hohen Zinsen zurückzahlt. In diesen Situationen ist der Mieter für alle Reparaturen verantwortlich, in der Regel auch Steuern und Versicherungen.
Beim Mietkauf ist der Mieter während der Mietzeit in der Regel mietrechtlich abgesichert und haftet nicht für Wartung oder Reparaturen. Dies kann jedoch von Staat zu Staat unterschiedlich sein – und Ihr Vermieter versucht möglicherweise, dass Sie diese Rechte unterschreiben (obwohl dies wiederum von Staat zu Staat unterschiedlich ist).
Welche Risiken birgt ein Mietkaufvertrag?
Da Wohneigentum für immer mehr Amerikaner unerreichbar wird, werden Mietverträge immer beliebter. Es gibt jetzt einige gut finanzierte Wall Street-Unternehmen, die Angebot transparente Mietkaufprogramme für renovierte, hochwertige Wohnungen. Darüber hinaus sind sie bei Peer-to-Peer-Verkäufen üblich, beispielsweise wenn ein Freund der Familie seine Immobilie an Sie verkaufen möchte, Sie jedoch noch keine vollständige Finanzierung haben. Laut Nichole Monticelli, einem Immobilienmakler bei BEX Immobilien In Florida werden die Standard-Miet-to-Owner-Verträge fast immer im besten Interesse des Verkäufers geschrieben.
Zum Beispiel können Vermieter/Verkäufer versuchen, alle Wartungs- und Reparaturarbeiten auf den Mieter zu übertragen (dies kann in vielen Staaten gegen Mietergesetze verstoßen, fragen Sie also Ihren Anwalt!) . Dies bedeutet, dass der Mieter sein bereits bezahltes Geld sowie das Geld, das er in Renovierungen und Reparaturen der Immobilie gesteckt hat, verlieren würde.
Und da Mietverträge für Eigenheime attraktiv für diejenigen sind, die sonst von traditionellen Immobilienkaufoptionen verdrängt werden, ist der Markt anfällig für Betrügereien. In Florida beispielsweise gab es während des Immobilienmarktcrashs Mitte der 2000er Jahre einen Anstieg der Betrügereien im Zusammenhang mit Mietverträgen, sagt Monticelli. Es gab viele Fälle, in denen die Mieter ihre monatlichen Zahlungen leisteten, Reparaturen durchführten und sogar das Haus modernisierten, während die Eigentümer ihre Zahlungen einsackten. Die Eigentümer würden dann die Hypothekenzahlungen einstellen und die Mieter würden sich überfordert fühlen, wenn die Banken kamen, um die Immobilie zurückzufordern. Ein 2016 Ermittlungen der New York Times zeigte, dass diese Betrügereien wieder auf dem Vormarsch sind.
Wenn Sie eine Möglichkeit zum Mieten finden, halten Sie Ausschau nach diesen Warnsignalen:
- Wenn das Haus in einem schlechten Zustand ist, kann dies darauf hindeuten, dass es vernachlässigt wurde, bereits zwangsvollstreckt wurde oder gerade von der Bank zurückgefordert wird.
- Hüten Sie sich vor einem Vermieter, der Sie davon abhält, eine unabhängige Inspektion und Bewertung durchführen zu lassen.
- Ihre zusätzlichen Zahlungen sollten sich zum vereinbarten Anzahlungsbetrag summieren: Normalerweise sprechen wir von einer Anzahlung von 3,5 Prozent für eine FHA-versicherte Hypothek, Holden Lewis, ein Hausexperte bei NerdWallet , sagt.
- Überprüfen Sie den Titelbericht, um sicherzustellen, dass Ihr Vermieter der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist, sagt Shaolaine Loving, Rechtsanwältin bei Liebevolles Gesetz LTD . Der Bericht enthält auch alle zusätzlichen Pfandrechte oder Urteile, die bezahlt werden müssten, bevor Sie das Eigentum übernehmen (und wahrscheinlich würde der Vermieter von Ihnen verlangen, dass Sie dafür bezahlen).
Aber selbst wenn all diese Dinge Entwarnung geben, ist es wichtig zu erkennen, dass Sie immer noch in eine wackelige Situation geraten – Sie investieren in etwas, über das Sie wenig Kontrolle haben.
Obwohl zum Beispiel bei der Unterzeichnung des Mietvertrags möglicherweise keine zusätzlichen Pfandrechte an der Immobilie bestanden haben, hat der Eigentümer möglicherweise einige nachträglich hinzugefügt, sagt Loving. Die Feststellung, ob dies der Fall ist, und der Versuch, sich dagegen zu schützen, wird für Sie mit zusätzlichen Kosten verbunden. Dies kann dazu führen, dass die tatsächlichen Kosten für den Kauf eines Eigenheims im Rahmen eines Mietkaufvertrags viel höher sind als die eines herkömmlichen Kaufs.
Obwohl Sie gesetzliche Ansprüche auf das von Ihnen investierte Geld haben, kann es im Extremfall sehr teuer sein, das zu bekommen, was Ihnen zusteht: Der Eigentümer kann immer noch mit seinen Hypothekenverpflichtungen in Verzug geraten und das Haus durch Zwangsversteigerung verlieren, sagt Loving. [Dies] würde Sie in die Pflicht nehmen, einen Rechtsbehelf gegen den Verkäufer einzulegen.
Was ist zu tun, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben?
Wenn Sie sich für eine Anmietung entschieden haben oder sich in eine Mietwohnung mit Kaufoption verliebt haben, sollten Sie als Nächstes Ihren Anwalt anrufen. Wie bereits erwähnt, haben verschiedene Bundesstaaten und Regionen ihre eigenen Gesetze in Bezug auf Mietkauf. Stellen Sie also sicher, dass Ihr Anwalt weiß, wo Sie einen Mietvertrag unterzeichnen möchten.
Monticelli neigt dazu, ihren Kunden zu raten, sich von Mietverträgen fernzuhalten, aber wenn sich ihre Kunden für diesen Weg entscheiden, empfiehlt sie immer, dass ein Anwalt den Vertrag überprüft und umschreibt, um für den Mieter günstiger zu sein und ihn abzumildern Risiko. Mieter können beispielsweise sicherstellen, dass sie für Modernisierungen und Renovierungen, in die sie investieren, nicht das Doppelte zahlen und dass der Kaufpreis beim Kauf nicht erhöht werden kann. Wenn der Verkäufer nicht nachverhandelt, nehme das als Warnzeichen, sagt sie.
Sobald Sie von Ihrem Anwalt Entwarnung erhalten haben, sprechen Sie mit einem Kreditgeber:
was bedeutet 11:11?
Lassen Sie sich präqualifizieren und zeigen Sie dem Kreditsachbearbeiter den Vertrag, sagt Lewis. Ein Kreditsachbearbeiter nimmt Ihre Finanzdaten auf und teilt Ihnen mit, ob Sie in ein paar Jahren auf dem richtigen Weg sind, eine Hypothek aufzunehmen. Sie werden auch sicherstellen, dass sich Ihre portionierten Mietzahlungen summieren, um zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung zu leisten.
Und natürlich, wenn Ihnen die Miete zu riskant erscheint, Sie aber die Bequemlichkeit einer gebündelten Anzahlung mit Ihrer Miete bevorzugen, gibt es immer die Möglichkeit, an einen günstigeren Ort zu ziehen, aber die gleiche Miete zu zahlen (d , die günstigere Miete an Ihren Vermieter und den Restbetrag auf Ihr Sparkonto).
