Als mein Mann und ich beschlossen, von Denver nach Indianapolis zu ziehen, um ein Haus zu kaufen, wussten wir, dass der Prozess demütigend sein würde. Die einzigen Dinge, die wir über den Hauskaufsprozess wussten, stammten aus dem Anschauen von HGTV oder aus Gesprächen mit Freunden und Familie, die es zuvor getan hatten. Wir haben uns entschieden, mit offenem Geist und vorsichtiger Herangehensweise in die Sache einzusteigen.
Die erste wichtige Entscheidung, die uns bevorstand, war die Entscheidung, welche Hypothekenart für uns am besten geeignet ist: Federal Housing Administration (FHA) oder konventionell. Wir hatten eine allgemeine Vorstellung davon, was diese Kredite anders macht, aber es bedurfte einiger gründlicher Recherchen, um herauszufinden, welche Option derzeit und für die Laufzeit unseres Kredits am besten zu unseren Anforderungen passt. So haben wir uns entschieden:
Was ist ein FHA-Darlehen?
Lassen Sie uns zunächst den Unterschied zwischen den beiden Arten von Darlehen darlegen: Ein FHA-Darlehen ist eine Hypothek, die von der Bundesregierung besichert und von einem dritten Kreditgeber bedient wird. Im Grunde bedeutet dies, dass die Regierung den Kreditgeber bezahlt, wenn Sie am Ende nicht in der Lage sind, zu zahlen – aber Sie werden immer noch mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert, wenn Sie mit Ihrem Kredit nicht einverstanden sind. Aufgrund dieser Unterstützung sind Kreditgeber bei der Vergabe von Krediten etwas nachsichtiger, was bedeutet, dass sie niedrigere Kreditwürdigkeiten akzeptieren (FHA-Kredite haben eine Kreditwürdigkeit von mindestens 500, während herkömmliche Kredite normalerweise eine Kreditwürdigkeit von 600 erfordern) und Anzahlungen ( der Standard ist 3,5 Prozent).
FHA-Darlehen erfordern auch immer eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP), eine Gebühr, die auf Ihre Hypothek aufgeschlagen wird und die Sie für die gesamte Laufzeit des Darlehens bezahlen. Ihr MIP variiert zwischen 0,45 und 1,05 Prozent Ihres Hypothekenwertes – je nachdem, wie viel Sie geliehen haben, Ihrem Beleihungsverhältnis und Ihrer Kreditlaufzeit. Es gibt nur zwei Möglichkeiten, MIP loszuwerden: Die erste besteht darin, den Kredit schließlich in einen herkömmlichen Kredit umzufinanzieren. Die zweite ist, zu Beginn 10 Prozent zu senken, wodurch Sie MIP nach 11 Jahren Zahlungen aufgeben können. Außerdem zahlen Sie bei Abschluss eine einmalige Versicherungszahlung in Höhe von 1,75 Prozent des Darlehens. Aufgrund all dieser zusätzlichen Gebühren über den Wert des Darlehens hinaus können FHA-Darlehen am Ende teurer sein als herkömmliche Darlehen – obwohl FHA-Darlehen in einigen Szenarien niedrigere Zinssätze haben als herkömmliche Darlehen. Im Allgemeinen sind FHA-Darlehen mit mehr Gepäck verbunden – obwohl sie am Anfang einfacher zu bekommen sind.
Was ist ein konventioneller Kredit?
Aber was sind überhaupt konventionelle Kredite? Auch als konformes Darlehen bekannt, handelt es sich um Hypotheken, die nicht von der Regierung besichert sind. Aus diesem Grund versuchen Kreditgeber, ihr Ausfallrisiko des Kreditnehmers so weit wie möglich zu reduzieren – etwas, für das Sie bezahlen werden. Das bedeutet, dass konventionelle Kredite in der Regel etwas höhere Zinsen und strengere Genehmigungsvoraussetzungen haben als FHA-Kredite. Obwohl einige Kreditgeber nur 3 Prozent weniger akzeptieren, müssen Sie für alles unter 20 Prozent eine private Hypothekenversicherung (PMI) bezahlen. Diese monatliche Gebühr ist erforderlich, bis Sie 78 Prozent Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben, aber sie fällt normalerweise nicht von Ihrer monatlichen Zahlung ab, bis Sie 80 Prozent erreicht haben.
Wie wir uns entschieden haben
Unser Hauptanliegen bei der Wahl zwischen den Hypotheken war, dass wir nicht mehr Geld ausgeben wollten, als wir pro Monat mussten – auch wenn der Unterschied gering war. Winzige Gebühren und Ausgaben summieren sich im Laufe der Zeit, und bei all den neuen Ausgaben, die uns gegenüberstanden – Reparaturen, Möbel, Malerarbeiten usw. – mussten wir unser Budget so knapp wie möglich halten.
Laut unserem Hypothekenmakler würden wir mit einem FHA-Darlehen im Vergleich zu einem herkömmlichen Darlehen 30 US-Dollar pro Monat mehr zahlen. Unser Broker schätzte, dass wir über die Laufzeit des Darlehens auch winzige Gebühren und Ausgaben in Höhe von 10.000 US-Dollar zahlen würden.
Wenn wir uns für ein FHA-Darlehen entschieden hätten, müssten wir uns schließlich auch refinanzieren, nur um den MIP fallen zu lassen. Im Moment sind die Zinsen niedrig und steigen nur, so dass es schien, wenn wir uns refinanzieren würden, könnten wir die niedrigen Zinsen, die wir jetzt haben, möglicherweise nicht erreichen.
Jeder Hypothekenexperte, mit dem ich gesprochen habe, sagte, wir sollten uns für konventionelle Hypotheken entscheiden, wenn wir eine Genehmigung bekommen und es uns leisten könnten – und das konnten wir, also taten wir es.
Warum Sie sich für ein FHA-Darlehen entscheiden könnten
Für Hausbesitzer, die nicht über das Geld im Voraus oder über eine gute Kreditwürdigkeit verfügen, sind FHA-Darlehen jedoch eine gute Option, da sie die kleinstmögliche Anzahlung akzeptieren. Bei einem Eigenheim von 200.000 US-Dollar würde die minimale Anzahlung des FHA-Darlehens von 3,5 Prozent 7.000 US-Dollar betragen. Bei einem herkömmlichen Kredit mit 5 Prozent Nachlass wären das 10.000 US-Dollar. Dieser Unterschied in Höhe von 3.000 US-Dollar im Voraus kann ein Dealbreaker sein, wenn Sie aus einem Bundesstaat umziehen, neue Möbel kaufen oder eine Hausrenovierung planen.
Und wenn Sie in einer Stadt mit hohen Lebenshaltungskosten leben, in der Immobilien schnell verkauft werden, ist es vielleicht besser, jetzt mit einem FHA-Darlehen zu kaufen, anstatt zu warten, bis Sie genug für einen herkömmlichen Kredit gespart haben.
Aber diese Entscheidung sollte nicht allein bei Ihnen liegen – Sie sollten sich an einen Hypothekenexperten (wie einen Kreditsachbearbeiter oder einen Hypothekenmakler) wenden, um sicherzustellen, dass die von Ihnen aufgenommene Hypothek sowohl Ihren kurz- als auch langfristigen Zielen entspricht.
