Hamilton und Burr. Kanye und Drake. Frisch geputzte Zähne und Orangensaft. Dies sind Paare, die niemals gemischt werden dürfen. Und im Allgemeinen würde man sagen, dass Schulden und Wohneigentum eines dieser sich gegenseitig ausschließenden Paare sind – aber das könnte sich ändern, sagt ein neuer Prüfbericht vom U.S. Department of Housing and Urban Development.
Das Bundesamt für Wohnungswesen (FHA) jährlicher Hypothekenbericht bestätigt den Verdacht, dass Schulden wie Studienkredite den Einstieg von Eigenheimkäufern in den Immobilienmarkt beeinträchtigen. Aber anstatt sich durch Schulden zur Miete zu bewegen, finden sie jetzt sowieso Wege, um Häuser zu kaufen – Schulden und alles.
Dem Bericht zufolge erreichte das durchschnittliche Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI) der FHA-Kaufhypotheken 43,09 Prozent – ein Anstieg gegenüber dem Vorjahr zum sechsten Mal in Folge und der höchste durchschnittliche DTI aller Zeiten. Darüber hinaus stieg der Anteil der FHA-versicherten Hypotheken mit höherem Risiko oder einer DTI-Quote von mehr als 50 Prozent gegenüber 2017 um vier Prozentpunkte auf 24,80 Prozent. Zum Kontext muss Ihre DTI-Quote unter 43 Prozent fallen, damit die meisten Kreditgeber Sie für ein konventionelles Darlehen genehmigen – der Bericht ergab, dass die Mehrheit (54,60 Prozent) derjenigen, die FHA-Kaufhypotheken gekauft haben, einen DTI über diesem Schwellenwert hatten.
Traditionell, FHA-Darlehen zielen darauf ab, denjenigen, die traditionell von konventionellen Hypotheken ausgeschlossen sind, zu helfen, Wohneigentum zu erlangen. Da sie staatlich versichert sind, haben diejenigen, die FHA-Darlehen erhalten, in der Regel eine niedrigere Kreditwürdigkeit und geringere Anzahlungen. Aus diesem Grund spielen FHA-Darlehen eine große Rolle bei der Finanzierung von Eigenheimkäufern mit niedrigem und mittlerem Einkommen und Minderheiten – tatsächlich gingen 2018 33,76 Prozent der FHA-Vermerke an Minderheitenkreditnehmer. Insgesamt hat die FHA seit seiner Gründung in den 1930er Jahren mehr als 47,5 Millionen Hypotheken – oder 12,10 Prozent der Einfamilienhaushypotheken – vergeben.
Während dieser Anstieg der DTI schockierend erscheinen mag, geschieht dies nicht nur bei FHA-Darlehen. Auf der ganzen Linie scheinen sich die Hypothekengenehmigungsstandards zu entspannen. Im vergangenen Juni ergab eine Analyse von CoreLogic, dass ein so hoher Prozentsatz aller herkömmlichen konformen Kredite an traditionell riskante Kreditnehmer gingen. Diese Veränderung ist weitgehend auf die allgemeine Verlangsamung des Wohnungsmarktes zurückzuführen. Und da immer mehr Millennials aufgrund von Studienkrediten und stagnierendem Lohnwachstum größere Schulden haben, müssen die Banken ihren Bewerberpool erweitern, damit die Leute weiterhin Hypotheken beantragen und kaufen.
Noch ein interessantes Nugget in der Studie? Immer mehr FHA-Antragsteller erhalten finanzielle Unterstützung von Familien, während sie ihre Hypothek absichern. Im Jahr 2018 erhielten 26,16 Prozent der Kreditnehmer einen Geschenkfonds von einem berechtigten Familienmitglied. Es ist nicht verwunderlich, dass Millennials für den Erwerb von Immobilien weitgehend finanzielle Hilfe von Freunden und Familienmitgliedern benötigen, denn es ist hella teuer. Tatsächlich berichtete Zillow im Dezember, dass 54 Prozent der städtischen Käufer finanzielle Geschenke von Familienmitgliedern oder Freunden verwenden, um die Anzahlung zu decken.
Es ist jedoch etwas unerwartet zu erfahren, dass ein so großer Teil der FHA-Antragsteller finanzielle Unterstützung erhält – da die Hypothek darauf abzielt, finanziell benachteiligten Antragstellern zu helfen, durch Wohneigentum Vermögen aufzubauen. Eine Interpretation dieser Daten könnte sein, dass diejenigen, die traditionell mit elterlicher Hilfe einen herkömmlichen Kredit erhalten würden, aufgrund von Studienkreditschulden, weniger finanziellen Vermögenswerten, niedriger Kreditwürdigkeit und extrem hohen Eigenheimpreisen jetzt mit einem FHA-Darlehen kaufen müssen Faktoren, die den Millennial-Markt plagen. Und wenn das stimmt, bedeutet dies, dass viele der bereits finanziell Benachteiligten, die von FHA-Darlehen profitiert hätten, vollständig aus dem Immobilienkaufmarkt verdrängt werden könnten, da sie keinen Zugang zu externer finanzieller Unterstützung haben.
In jedem Fall zeigt dieser Anstieg, wie viel schwieriger es für Erstkäufer von Eigenheimen geworden ist, eine Hypothek auf eine für ältere Generationen traditionelle oder weniger riskante Art zu erhalten. Sie tun, was sie können.
