Wir haben es alle gehört. Wenn Sie kaufen möchten, sollten Sie sich immer für das schlechteste Haus in der besten Nachbarschaft entscheiden. Aber haben viele von uns jemals aufgehört, diese konventionelle Weisheit in Frage zu stellen? Ich dachte, ich widerspreche den Konventionen, als ich eines der günstigsten Häuser in einem Viertel kaufte, das viele Einheimische meiden (und zu meiner ewigen Frustration, dass Uber-Fahrer meinen Airbnb-Gästen sagen, dass sie es vermeiden sollten) – aber stimmt das?
Die Autoren von Zillow Talk: Die neuen Regeln der Immobilienwirtschaft , Spencer Rascoff und Stan Humphries, konfrontierten dieses alte Immobiliendiktat. Und wissen Sie was: Es ist eigentlich ein schrecklicher Rat!
Ich habe ihr Buch gelesen, damit Sie es nicht müssen (obwohl es eine großartige Lektüre ist!) Zillow 's leitender Ökonom Aaron Terrazas, der mich durch ihre Forschungen und Ergebnisse geführt hat. (Lassen Sie mich dies einleiten, indem ich sage, dass ich kein Immobilienexperte bin und keinen im Internet spiele. Ich teile hier mein Gelerntes und meine eigenen Erfahrungen. Ihre Laufleistung kann variieren.)
Also, so sollte Sie kaufen das schlechteste Haus in der besten Nachbarschaft?
Kurze Antwort: Nein.
Es scheint, dass das Sprichwort in unserer Liebe zum Schnäppchen begründet ist. Jeder sucht nach einem Schnäppchen, sagt Terrazas, und wenn man zurückblickt, hatte man das Gefühl, dass das billigste Haus in der netten Nachbarschaft ein gutes Schnäppchen war… dass es ein Hintertüreingang zu einer noblen Gegend war. Und sicher, räumt er ein, wenn Sie sich mit reicheren Leuten reiben wollen oder der Zugang zu reicheren Nachbarschaftseinrichtungen wie Parks und Schulen Ihren Wunsch überwiegt, den Wert Ihres Eigenheims zu steigern, kann dies ein Grund sein, ein billiges Haus in einer guten Nachbarschaft zu kaufen .
Wenn Sie jedoch möchten, dass Ihr Eigenheimwert in den kommenden Jahren zum Gangster wird, sagen ihre Daten, dass dies nicht der richtige Weg ist.
Verwandt: 7 Dinge, die ich gerne gewusst hätte, bevor ich mein Fixer-Upper kaufe
Woher wissen sie es?
Zillow wurde von ein paar Technikern auf der Wohnungssuche gegründet, die frustriert waren, keinen Zugang zu Daten zu haben, die Makler hatten, erklärte Terrazas. Und haben sie jetzt jemals Daten in der Hand? Also haben sie sich hineingegraben.
Laut Terrazas ordneten sie alle Stadtteile in einer bestimmten Metropolregion im ganzen Land nach dem Preis ein, nahmen dann die unteren zehn Prozent der Häuser und verglichen sie mit dem Gesamttrend in ihren jeweiligen Stadtteilen.
Das Buch schlüsselt es auf:
Wenn das Sprichwort wahr wäre, müssten die unteren 10 Prozent der Häuser eine bessere Leistung erbringen als die teureren Häuser in ihrer Nachbarschaft. Eine schnellere Wertschätzung würde darauf hindeuten, dass sich der Kauf des billigsten Hauses in der besten Nachbarschaft wirklich auszahlt.
Aber – leider – nicht. Stattdessen haben wir herausgefunden, dass die unteren 10 Prozent nur selten die oberen 90 Prozent der Häuser in einer Postleitzahl übertreffen
Was passiert ist, ist, dass die unteren 10 Prozent genau wie andere in der Nachbarschaft geschätzt wurden, sagt Terrazas. Okay, das ist nicht gut oder schlecht.
Was bedeutet 555 in Engelszahlen?
Der Kick kommt, sagt er, wenn man diese teuren Viertel mit anderen Vierteln in einem U-Bahn-Gebiet vergleicht. Diese teuren Gegenden neigen dazu, die U-Bahn als Ganzes zu unterbieten.
Oder, wie das Buch sagt,
Der Kauf des schlechtesten Hauses in der besten Nachbarschaft kann tatsächlich nach hinten losgehen. Denn je wohlhabender ein Viertel im Verhältnis zu seinem Großraum ist, desto schlechter schneiden die Häuser in den unteren 10 Prozent tendenziell ab. Kurz gesagt, je schöner die Nachbarschaft, desto größer der Mythos!
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Justice Darragh)
Es gibt bessere Ratschläge:
Folgendes sollten Sie tun, wenn Sie ein Haus mit schnellerem Wertzuwachs wünschen: Passen Sie das alte Sprichwort an und kaufen Sie das billigste Haus in der heißesten Gegend, wo das Buch sagt:
…Wohnungen tendenziell noch schneller an Wert gewinnen als Wohnungen in der ersten Nachbarschaft. Wieder einmal ist es tatsächlich eine bessere Immobilienstrategie, Häuser außerhalb der erstklassigen Nachbarschaft zu kaufen. … Wenn Sie also ein versierter Hauskäufer sind, möchten Sie vielleicht in eines der weniger entwickelten Viertel um diesen tollen Teil der Stadt ziehen. Sie können mit ziemlicher Sicherheit darauf wetten, dass Sie mit der Zeit sowohl einen höheren Eigenheimwert als auch eine Nachbarschaft mit vielen der gleichen Funktionen genießen werden, für die Sie einst reisen mussten. Kurz gesagt, wenn Sie ein wenig Geduld haben, können Sie warten, bis die Coolness zu Ihnen kommt.
Aber was macht eine heiße Nachbarschaft aus? Mathematisch gesehen liegen die Wohnwerte historisch gesehen unter denen der U-Bahn insgesamt, aber in den letzten fünf Jahren ist eine Aufwertung über dem U-Bahn-Median zu verzeichnen. Und wie finden Sie diese Informationen? Der offensichtliche Ort ist Zillow, sagt Terrazas (er ist ihrem leitenden Ökonomen), aber Sie können auch mit lokalen Immobilienprofis sprechen.
Wenn es Ihnen nichts ausmacht, einige Mega-Tabellen zu durchsuchen, ist alles bei zillow.com/data . Ich habe meine Nachbarschaftsdaten mit Hilfe von Terrazas gefunden. (Ich bin hier Schriftsteller, kein Statistiker!)
- Die erste Option auf der Seite ist Datentyp – wählen Sie ZHVI (das ist der Zillow Home Value Index) aus der Dropdown-Liste.
- Als nächstes kommt Geographie – wählen Sie hier die Nachbarschaft aus.
- Laden Sie die riesige Tabelle für jeden Stadtteil in den Vereinigten Staaten herunter und filtern Sie nach Ihrem Großraum (Sie benötigen hier einige Excel-Kenntnisse).
- Wir fokussieren uns auf die 5-Jahres-Spalte und suchen nach einer Zahl, die über dem Median der Metropolregion (Halbwert) liegt. Zu meiner Freude lag meine im oberen Drittel, deutlich über dem Median und nicht weit hinter meiner vorherigen Nachbarschaft.
Natürlich muss man früh genug in der heißen Nachbarschaft sein, um ein Schnäppchen zu machen, also kommt die knifflige Wissenschaft (oder Kunst?)
Bedeutung von 12:12
Verwandt: 20 Fragen, die Sie Ihrem Vermieter jetzt stellen sollten
Betrachten Sie den Halo-Effekt, sagt Terrazas, und suchen Sie nach den günstigeren Nachbarschaften neben den heißen. Diese Coffeeshops und Galerien und dergleichen werden sich in günstigere Gegenden ausbreiten, wenn die Preise dort steigen. (Dafür kann ich mich verbürgen – wir haben unser altes Haus in einem Viertel, das zu unserer Überraschung heiß geworden war, verkauft und sind näher an die Innenstadt gezogen, an unser aktuelles, viel günstigeres pro Quadratmeter, und die Restaurants beginnen zu kommen .) Die Nähe zum Stadtzentrum ist ebenfalls wichtig, aber es gab noch einige andere interessante Erkenntnisse.
Vergiss Hipster, sagt das Buch. Der größte Indikator für ein Quartier, das eines Tages stark an Wert gewinnen würde, war vor allem das Alter des Wohnungsbestands. Je älter das durchschnittliche Haus ist, desto wahrscheinlicher wird eine bestimmte Nachbarschaft eine starke Aufwertung erfahren.
Was warum? Das ist, wo ich wirklich aufgeregt bin, hier in meinem Haus von 1890 zu sitzen. Ältere Häuser erfordern tendenziell höhere Investitionen, erklärt Terrazas (das kann man noch einmal sagen!) Und deshalb sind sie erschwinglicher. Es ist eine Gelegenheit, die einige Investitionen erfordert, die sich jedoch längerfristig auszahlen werden. (Allerdings sind sie möglicherweise nicht mehr das Schnäppchen, das sie einmal waren, sagt er, da Fixierer-Oberteile heutzutage nicht mehr so stark reduziert sind.)
Dasselbe kann für Viertel mit einer höheren Mieterzahl gelten; Besitzer dieser Häuser investieren nicht unbedingt so viel in diese Häuser oder halten sie instand, sagt er, so dass Sie eher ein erschwingliches Obermaterial finden, wenn sie zum Verkauf stehen.
Wenn Sie nach einer großartigen Rendite suchen, vergessen Sie nach Ansicht dieser Experten die herkömmliche Weisheit. Das billigste Haus in der besten Nachbarschaft ist nicht der richtige Weg. Kaufen Sie stattdessen das billigste Haus im heißesten Viertel – und suchen Sie zunächst in einem älteren Viertel in der Nähe des Geschehens.
Reedited aus einem ursprünglich veröffentlichten Beitrag vom 22.02.2018 – LS
Weiterlesen: Können Gentrifier helfen, Gentrifizierung zu bekämpfen? Vielleicht nicht, aber du solltest es trotzdem versuchen
