Sie wissen, dass Sie ein Haus kaufen möchten – Sie wissen nur nicht, wo Sie anfangen sollen. Und kein Wunder: Der Kauf Ihres ersten Eigenheims kann ein langer, einschüchternder Prozess sein, der voller ekliger Dinge wie Mathematik, juristischer Dokumente und halsbrecherischer Konkurrenz steckt. Aber keine Angst: Erstkäufer wie Sie tun es die ganze Zeit, und wir führen Sie durch den Prozess.
Zuerst müssen Sie sicherstellen, dass Sie emotional und finanziell bereit sind, ein Haus zu kaufen. Hoffentlich haben Sie die letzten Jahre damit verbracht, sich auf eine solide finanzielle Grundlage zu stellen – das bedeutet, ein stabiles Einkommen zu erzielen, für eine Anzahlung zu sparen und Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern, damit Sie sich für eine Hypothek qualifizieren können.
Die Suche
Es schadet nicht, bei offenen Häusern vorbeizuschauen, bevor Sie offiziell zum Kauf bereit sind, nur um ein Gefühl für den Markt zu bekommen und was Sie mögen und was nicht. Aber sobald Sie Ihre Finanzen im Griff haben, ist es an der Zeit, ernsthaft anzufangen.
Wenn Sie mieten, beginnen Sie Ihre Suche etwa sechs Monate vor Ablauf des Mietvertrags, sagt Marie Presti, Eigentümerin/Maklerin der Presti-Gruppe in Newton, Massachusetts. Für den durchschnittlichen Hauskäufer dauert es zwei bis drei Monate, um eine Immobilie zu finden, und wenn Sie ein Angebot abgeben, sind das weitere sechs bis acht Wochen, sagt sie. In Märkten mit viel Wettbewerb und wenig Inventar kann die Suche jedoch noch länger dauern.
Es ist eine gute Idee, mit einem Erstkäuferkurs zu beginnen, der Sie in den Prozess sowie einige vertrauenswürdige Immobilienprofis in Ihrer Nähe einführt. Ziehen Sie auf jeden Fall in Betracht, einen Erstkäuferkurs zu besuchen, um so viel wie möglich zu lernen, also ist es nicht so beängstigend, sagt Presti. Das Absolvieren eines solchen Kurses ist sowieso oft eine Voraussetzung für Erstkreditprogramme für Eigenheimkäufer, daher ist es gut, dies frühzeitig in den Griff zu bekommen.
Ungefähr zu dieser Zeit möchten Sie Ihr Immobilienteam zusammenstellen, beginnend mit einem Käufermakler und einem Hypothekengeber. (Später benötigen Sie auch einen Immobilienanwalt, Hausinspektor und Versicherungsagenten.) Fragen Sie nach, lesen Sie Maklerbewertungen auf Zillow oder Trulia oder sehen Sie nach, ob Ihr Klassenlehrer Empfehlungen für einen Makler hat. Wenn Sie Ihren Makler mögen und ihm vertrauen, kann er Sie im Allgemeinen zu anderen lokalen Profis führen, mit denen er in der Vergangenheit zusammengearbeitet hat, von Kreditsachbearbeitern bis hin zu Versicherungsagenten.
Die Gesetze in den einzelnen Bundesstaaten variieren, aber ein Käufervertreter vertritt Ihre Interessen während der gesamten Wohnungssuche und verhandelt in Ihrem Namen und erhält im Allgemeinen einen Teil der Provision vom Verkäufer, wenn Sie schließlich ein Haus kaufen (d. h., Sie zahlen sie nicht direkt). Wählen Sie jemanden mit einem tiefen Verständnis des lokalen Marktes – und dem Sie vertrauen, dass er auf Sie aufpasst.
Beginnen Sie mit einer kurzen Beratung mit Ihrem Agenten, damit Sie auf der gleichen Seite sind – er muss wissen, wonach Sie suchen. Presti gibt ihren neuen Käufern Hausaufgaben und weist sie an, eine Liste ihrer fünf wichtigsten Must-Haves zu erstellen – nicht verhandelbare Eigenschaften, die ein Zuhause unbedingt haben muss, die von zentraler Luft bis zu einer bestimmten Stadt oder einem bestimmten Ort reichen können – und dann Prioritäten setzen Sie. Und wenn Sie eine Immobilie mit jemand anderem kaufen, sollten sie dasselbe separat tun, und dann sollten Sie beide zusammenkommen und diese Liste zu einer Prioritätenliste zusammenfassen, sagt sie. Das kann Wochen und Wochen dauern.
Dann fordert Presti sie auf, auch Ranglisten mit ihren fünf wichtigsten Wunschlistenelementen zu erstellen – und die beiden Listen zusammenzuführen. Sofern es keine nennenswerten Überschneidungen zwischen Ihnen beiden gibt, enthält diese Liste oft eine Kombination aus weggeworfenen Must-Haves aus dem ersten Listenpaar. Aber jede Funktion, bei der Sie flexibel bleiben können, eröffnet Ihnen mehr potenzielle Häuser – und Preisklassen.
Wenn Sie diese Kriterien auflisten, können Sie sich bei der Besichtigung eines Hauses auf das konzentrieren, was Ihnen wirklich wichtig ist, sagt Presti. Wenn die Leute einfach anfangen, sich Häuser anzusehen und diese vorbereitete Liste nicht haben, gehen sie hinein und wenn es eine schöne Küche gibt, finden sie es plötzlich großartig. Sie schauen sich die Kosmetik an, und das sollte eines der letzten Dinge sein, auf die man sich konzentrieren sollte, sagt sie.
Schauen Sie zuerst, ob es Ihren Kriterien entspricht, was Ihnen wichtig ist. Zweitens die strukturellen Aspekte – wie alt ist der Ofen, das Dach, die Fenster – bevor Sie sich ansehen, ob es eine Edelstahlspülmaschine gibt, sagt Presti. Denn als Hausbesitzer können Sie Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung jederzeit von innen verändern. Sie besitzen es, und Sie können es im Laufe der Zeit immer reparieren. Aber Sie können ein Haus nicht abholen und es von einer belebten Straße wegziehen.
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Craig Kellmann)
Vorabgenehmigung erhalten
Sie sollten auch eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek erhalten, bevor Sie mit dem Besuch von Häusern beginnen. Zum einen, wenn Sie Ihr Traumhaus auf Anhieb finden, können Sie beim Fummeln nach der Finanzierung etwas verpassen. Aber es gibt Ihnen auch realistische Erwartungen darüber, was Sie sich leisten können. Normalerweise schlage ich vor, dass Sie dies frühzeitig tun, denn es kann überraschend und ärgerlich sein, wenn ein Käufer schließlich zum Kreditgeber geht und um eine Vorabgenehmigung bittet und feststellt, dass seine Kreditwürdigkeit niedriger ist als er dachte oder er nicht die Kaufkraft hat sie brauchen, sagt Presti.
Vergleichen Sie online einige verschiedene Kreditgeber und Hypothekenprodukte, einschließlich derer, die von lokalen Kreditgenossenschaften angeboten werden, wenn Sie berechtigt sind, und der Kredite für Erstkäufer von Eigenheimen mit geringer Anzahlung, die von . angeboten werden die Wohnungsbaufinanzierungsbehörde Ihres Landes .
Sie müssen Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und andere finanzielle Unterlagen für Ihren Hypothekenantrag zusammenstellen. Bewahren Sie diese für die Dauer Ihrer Wohnungssuche in einem Ordner auf, da Sie sie erneut vorlegen müssen, wenn Sie Ihre Hypothek abschließen (oder wenn Ihre 90-tägige Vorabgenehmigung abläuft).
Mit einem Makler an Ihrer Seite und einem Vorabgenehmigungsschreiben in der Hand sind Sie jetzt bereit, Angebote zu durchsuchen und die Erde nach Ihrem Traumhaus zu durchsuchen – und ein Angebot zu unterbreiten, wenn Sie es finden.
Das Angebot
Wenn Sie das richtige Haus gefunden haben, hilft Ihnen Ihr Makler bei der Erstellung und Abgabe eines Angebots. Ein guter Käuferagent wird versuchen, einige Details über den Verkäufer zu ermitteln, die Ihre Chancen verbessern könnten (und ermitteln) ob Sie einen persönlichen Brief einreichen sollen auch) und kennen den lokalen Markt gut genug, um sicherzustellen, dass Ihr Angebot wettbewerbsfähig ist.
Die Aufgabe Ihres Maklers besteht darin, die Motivation des Verkäufers herauszufinden, ob es andere Angebote gibt und was dem Verkäufer bei der Angebotssuche wichtig ist, sagt Presti. Mit diesen Informationen können Sie Ihr Angebot möglicherweise in kleinen Schritten attraktiver machen. In vielen Fällen werden sie lernen, dass das Geld zwar wichtig ist, aber nicht das einzige. Vielleicht ist es ihnen wirklich wichtig, an einem bestimmten Tag zu schließen.
Normalerweise müssen Sie Ihrem Angebot eine Anzahlung mit dem Namen . beifügen Angeld , die zwischen 1.000 und 10.000 US-Dollar oder mehr liegen können. Dieses Geld wird auf den Kaufpreis angerechnet, wenn Ihr Angebot angenommen wird, und wird Ihnen andernfalls zurückerstattet. Wenn Sie jedoch gegen die Bedingungen eines angenommenen Angebots verstoßen, ist es weg.
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Marisa Vitale)
Warte und sorge dich
Nehmen Sie es von mir, ein Angebot zu machen erfordert viel Mut: Sie verpflichten sich, Hunderttausende von Dollar zu zahlen, also müssen Sie den Ort wirklich mögen – vielleicht lieben –. Gleichzeitig ist es durchaus möglich, dass Ihr Gebot abgelehnt wird. Wir verliebte sich in und im Laufe eines Jahres auf drei Häuser geboten, bevor unser viertes Angebot endgültig angenommen wurde; jede Ablehnung war verheerend.
Judy Alexander, eine Maklerin bei der Higgins Group in Lexington, Massachusetts, sagte, einige ihrer Käufer seien zehn oder mehr Mal überboten worden, bevor sie schließlich erfolgreich waren – jeder für sich seine eigene, zermürbende Enttäuschung. Es ist eine Qual, sagte sie. Der größte Teil [dieses Jobs] besteht darin, ein Sozialarbeiter zu sein. Es ist nicht alles Immobilien.
Sarah Korval, die 2016 mit ihrem Mann Scott ein Haus gekauft hat, sagt, dass es jetzt richtig stressig wird. Es gab viele bewegliche Teile, die sofort nach der Angebotsabgabe in Bewegung kamen. Es war ein Wirbelwind, sagte sie. Es kam auch vor, dass das Angebot in der Woche, in der wir in den Urlaub abreisten, angenommen wurde und wir daher von einem Nationalpark mit schlechtem Mobilfunknetz aus Geschäfte machen mussten. Der Versuch, einen Radontest in Eile zu bestellen, wenn Sie die Person am anderen Ende nicht hören können, hilft Ihrem Blutdruck nicht.
Hausinspektion
Unter normalen Marktbedingungen sollte Ihr Angebot eine Kontingenz enthalten, die es Ihnen ermöglicht, innerhalb einer Woche nach dem angenommenen Angebot eine Hausinspektion durchzuführen. So können Sie vom Kauf zurücktreten oder den Preis neu verhandeln, wenn bei einer Hausbesichtigung bisher unbekannte Probleme auftauchen.
was bedeutet 3333
Ein Heiminspektor wird den strukturellen und mechanischen Zustand des Hauses untersuchen, sagt Jorge Colon, Programmmanager bei Die Hauskauf-Mentoren , ein Programm der gemeinnützigen Allston-Brighton Development Corp. in Boston.
Sie sind nicht allwissend, aber ein Hausinspektor kann Sie im Allgemeinen auf offensichtliche Probleme oder potenzielle Problemstellen aufmerksam machen, die möglicherweise von einem Spezialisten wie einem Schädlingsinspektor oder einem Bauingenieur genauer untersucht werden müssen. Eine Inspektion Durchschnittlich 0 bis 0 , und sollte ein paar Stunden dauern. Wenn Sie können, ist es eine gute Idee, den Inspektor zu beschatten, um mehr über das Haus zu erfahren.
Ein Hausinspektor sagt Ihnen zum Beispiel, ob in naher Zukunft eine Heizung oder ein Dach ersetzt werden muss, was beides kostspielige Reparaturen sein könnten, sagt Colon. Wenn Sie ein Inspektionsereignis eingeschlossen haben, können Sie anhand des Berichts des Inspektors entscheiden, ob Sie die Transaktion neu verhandeln oder sogar aussteigen, ohne Ihre Anzahlung zu verlieren. Was Ihnen ein Hausinspektor jedoch nicht sagen kann, ist, ob Sie ein Haus kaufen sollten oder nicht, fügt Colon hinzu. Das liegt am Käufer.
In einem heißen Markt können Erstkäufer Schwierigkeiten haben, mit Barkäufern Schritt zu halten, und fühlen sich möglicherweise unter Druck gesetzt, Eventualitäten aus ihrem Angebot zu streichen – wie zum Beispiel die Hausinspektion. Ich glaube, dafür muss man ein echter Cowboy sein, das meine ich ernst, sagte mir Alexander. Will man aber im Rennen mit dabei sein, wollen Verkäufer bei mehreren Geboten in der Regel kein Angebot mit Prüfvorbehalt annehmen.
Eine Möglichkeit, dies in wettbewerbsorientierten Märkten zu umgehen, schlägt Alexander vor, eine Hausbesichtigung zwischen dem Tag der offenen Tür und der Fälligkeit aller Angebote, normalerweise ein paar Tage später, durchzuführen. Die andere ist, das Haus ein zweites Mal zu besichtigen, bevor das Angebot fällig ist, und dieses Mal mit einem sachkundigen Bauunternehmer oder Freund, der in der Branche tätig ist und die Heizung, die Elektrik, die Klempnerarbeit und die wichtigsten Systeme der Haus, sagte sie.
Colon warnt davor, auf Ihre Inspektionsmöglichkeit zu verzichten, es sei denn, Sie haben die Mittel, um unerwartete Reparaturen zu decken. Achten Sie beim Schreiben eines Angebots darauf, dass die enthaltenen Bedingungen für Sie realistisch sind, sagte er. Lassen Sie sich nicht von der Konkurrenzfähigkeit des Marktes zu emotionalen Entscheidungen zwingen.
Kauf- und Verkaufsvertrag
Nachdem Sie das Haus inspiziert haben und nach eventuellen Neuverhandlungen beide Seiten bereit sind, weiterzumachen, ist es an der Zeit, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, der oft als bezeichnet wird Kauf- und Verkaufsvertrag (P&S). Darin werden der endgültige Kaufpreis, das Abschlussdatum und andere rechtliche Details zum Verkauf angegeben. Es kann zusätzliche Eventualitäten beinhalten, die Sie oder den Verkäufer schützen: Zum Beispiel würde ein Hypotheken-Kontingent es Ihnen ermöglichen, zurückzutreten, wenn Sie keine Finanzierung sicherstellen können.
Endgültigen Hypothekenantrag stellen und Hausratversicherung kaufen
Sobald das P&S unterzeichnet ist, ist es an der Zeit, Ihre Finanzierung abzuschließen. Sie reichen einen endgültigen Hypothekenantrag ein – eine Aktualisierung Ihres früheren Antrags mit neuen Gehaltsabrechnungen und Kontoauszügen – für ein strengeres Underwriting. Lassen Sie Ihr Guthaben während dieser Zeit gesperrt, da Sie nicht möchten, dass eine plötzliche Kreditkartenzahlung Ihre Kreditwürdigkeit senkt und Ihren Hypothekenantrag durcheinander bringt.
Zu diesem Zeitpunkt beauftragt Ihr Kreditgeber in der Regel einen Gutachter, um den Wert der Immobilie zu bewerten. Das wird kosten ungefähr 0 bis 0 , obwohl es in Ihren Abschlusskosten in einen Topf geworfen werden kann. Wenn Sie über dem Angebotspreis bieten, kann dies ein wenig nervenaufreibend sein, da das Gutachten in der Nähe oder über dem vereinbarten Kaufpreis liegen muss – der Kreditgeber wird Ihnen nicht mehr Geld leihen, als der Ort wert ist.
Jetzt, wo Sie mit endgültigen Zahlen arbeiten, ist dies oft der Punkt, an dem Käufer entscheiden, einen Zinssatz für 30 oder 45 Tage festzulegen – lange genug, um alle Zahlen bis zum Abschlussdatum festzuhalten. (Sie können jedoch zu jedem Zeitpunkt in diesem Prozess die Zinssätze festlegen – Ihr Kreditsachbearbeiter kann Sie diesbezüglich möglicherweise beraten.) Ihr Kreditgeber sollte Ihnen jetzt auch eine genaue Einschätzung der Abschlusskosten und etwaiger Versicherungen geben können oder Grundsteuern, die Sie (für das kommende Jahr) bei Abschluss im Voraus zahlen müssen.
Apropos Hausratversicherung, Sie müssen eine Versicherung abschließen, bevor Sie das Haus schließen können – die Bank wird Ihnen nicht Hunderttausende von Dollar aushändigen, ohne zu bestätigen, dass ihre Investition versichert ist. Ihr Makler kann Ihnen möglicherweise einen lokalen Versicherungsagenten empfehlen, oder wenn Sie mit Ihrer Autoversicherung zufrieden sind, können Sie ihn fragen, ob Sie Ihre Auto- und Hausratversicherung für einen Rabatt bündeln möchten. Suchen Sie im Zweifelsfall nach einem unabhängigen Agenten, der in Ihrem Namen die besten Preise und den besten Versicherungsschutz finden kann.
Schließen
Kurz vor der Schließung haben Sie die Möglichkeit, das Haus ein letztes Mal zu besichtigen, um sicherzustellen, dass es leer, sauber und mehr oder weniger intakt ist – dasselbe Haus, das Sie gekauft haben. Die Spannungen mögen zu diesem Zeitpunkt hoch sein, aber keine der Parteien möchte, dass der Deal jetzt scheitert, sodass hoffentlich alle Kleinigkeiten ausgearbeitet werden können. (Unser Verkäufer hat versucht, ein riesiges, hässliches Möbelstück zurückzulassen – wir hatten es nicht.)
Die Abschlussverfahren variieren, aber im Allgemeinen treffen Sie sich mit dem Verkäufer, Maklern und Anwälten, um die Urkunde zu unterzeichnen – und Ihren John Hancock zu etwa hundert anderen Rechtsformen hinzuzufügen. Ihr Agent oder Anwalt kann Ihnen alles erklären, was Sie nicht verstehen – es ist in Ordnung, Fragen zu stellen. Es ist schließlich eine ziemlich große Sache.
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Diana Liang)
Und am Ende, voila! Sie erhalten die Schlüssel zu Ihrem neuen Haus. Herzliche Glückwünsche!
