Mit Hypothekenzinsen aufgrund des Coronavirus-Ausbruchs fallen, scheint dies der perfekte Zeitpunkt für eine Refinanzierung zu sein. Das haben wir zum Teil der Federal Reserve zu verdanken – der Bank reduzierte Zinsen auf historische Tiefststände, um die Wirtschaft anzukurbeln, was allgemein auf niedrigere Hypothekenzinsen hinweist. Aber ist eine Refinanzierung angesichts der momentanen Volatilität des Marktes wirklich eine gute Idee?
Ruth Shin, Gründer und CEO der Immobilienbörse EigentumNest , erklärt, der aktuelle Leitzins liege jetzt bei 3,25 Prozent. Ihre Entscheidung zur Refinanzierung hängt jedoch von einer langen Liste von Faktoren ab. Wir haben uns an Shin und eine Reihe anderer Experten gewandt, um die Vor- und Nachteile einer Refinanzierung Ihrer Hypothek während des Ausbruchs des Coronavirus zu ermitteln.
Schließt sich das Zeitfenster für eine Refinanzierung zu einem niedrigen Zinssatz?
Die Zinsen sind in den letzten Jahren – lange vor der Pandemie – relativ niedrig geblieben, weshalb viele Finanzexperten Hausbesitzern zur Refinanzierung raten. Aber wenn Sie die günstigen Tarife vorher nicht genutzt haben, ist es jetzt zu spät? Makler Bill Kovalchuk von Warburg Realty in Manhattan glaubt, dass sich das Fenster für die Refinanzierung tatsächlich schließt. Die Zinsen stiegen diese Woche um 0,5 Prozent für einen 30-jährigen Festzins (von 3,13 Prozent auf 3,65 Prozent) und ich habe sogar Zinssätze von bis zu 4 Prozent gesehen.
Dieser Sprung war der größte wöchentliche Anstieg im Durchschnitt 30-jähriger Hypothekenzins seit November 2016, nach Marktbeobachtung . Die Finanznachrichtenseite berichtet, dass es auch die höchsten Hypothekenzinsen seit Januar sind.
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Warum steigen die Zinsen? Die Renditen von Hypothekenanleihen seien gestiegen, um die überwältigenden Refinanzierungsaktionen in Schach zu halten, erklärt Kowalczuk.
Auf dem heutigen Markt suchen mehr Verbraucher nach einer Refinanzierung als nach dem Kauf eines neuen Eigenheims. Kowalczuk schätzt, dass zehnmal mehr Verbraucher sich für eine Refinanzierung entscheiden. Dennoch empfiehlt er, dass es eine gute Idee ist, eine Refinanzierung zu versuchen, wenn die verfügbaren Zinssätze niedriger sind als die, die Sie haben. Kowalczuk sagt, dass diese 3,13-Prozent-Raten vielleicht ein Zufall waren, aber die Zeit wird es zeigen.
Auf der anderen Seite James McGrath, Mitbegründer der NYC-Immobilienvermittlung Yoreevo , empfiehlt Kreditnehmern, mit der Refinanzierung zu warten. Während die Marktzinsen tatsächlich gesunken sind, haben sich die Hypothekenzinsen nicht viel bewegt, sagt er. Dies liegt daran, dass sich die Kluft zwischen den beiden – der „Spread“ – vergrößert hat. Banken haben es nicht eilig, Kredite zu vergeben, daher sagt McGrath, dass es nicht viel Konkurrenz gibt.
Um einige Zahlen zu nennen, orientieren sich die Hypothekenzinsen normalerweise an dem 10-jährigen US-Staatsanleihensatz, erklärt er. Wenn die 10-Jahres-Rendite um 0,25 Prozent sinkt, sollten Sie damit rechnen, dass auch die Hypothekenzinsen in etwa so stark sinken. Anstatt die Bewegungen der Fed widerzuspiegeln, folgen die Hypothekenzinsen den Anleiherenditen wie dem Zinssatz für Staatsanleihen.
Dennoch, erklärt McGrath: Wir haben gesehen, wie der Zinssatz für 10-jährige US-Staatsanleihen um über 1 Prozent gesunken ist, während die Hypothekenzinsen viel weniger gesunken sind.
Je nach Situation gibt es sowohl Vor- als auch Nachteile einer Refinanzierung. Hier sind einige der zu berücksichtigenden Faktoren.
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Warum Sie jetzt refinanzieren sollten
Der Vorteil der Refinanzierung liegt natürlich in einem niedrigeren Zinssatz für Ihre Hypothek. Aber Sie werden dies nur tun wollen, wenn Sie sich in einer bestimmten finanziellen Situation befinden.
Wenn Ihr aktueller Hypothekenzins nahe bei 4 Prozent liegt, Mihal Gartenberg von Warburg Realty ist der Meinung, dass es ein guter Zeitpunkt für eine Refinanzierung ist. Wenn Sie eine Jumbo-Hypothek haben und Ihr Zinssatz über 4 Prozent liegt, sollten Sie sich außerdem refinanzieren, rät Daniele Kurzweil , ein lizenzierter Immobilienverkäufer im Friedman-Team bei Compass in New York. Sie sagt, dass dies der perfekte Zeitpunkt ist, um einen Punkt von Ihrem Preis zu reduzieren und Ihre monatlichen Zahlungen zu senken. Nutzen Sie die Vorteile und sichern Sie sich Ihren neuen Tarif, damit Sie in Ihrem monatlichen Budget etwas mehr Luft bekommen, erklärt Kurzweil. In dieser neuen turbulenten Wirtschaft könnte das ein großer Vorteil sein.
Selbst wenn Sie mit Ihrer aktuellen Hypothekenzahlung zufrieden sind, kann ein Refi vorteilhaft sein. Sie können die Differenz jeden Monat abschöpfen und damit Ihr Kapital schneller abbezahlen oder die Differenz nehmen und auf ein Rentenkonto werfen.
Wenn Sie sich für Ersteres entscheiden, können Sie Ihre Kreditlaufzeit um Jahre aussetzen. Sie könnten beispielsweise eine 30-jährige Standardhypothek in eine 20-jährige Hypothek umwandeln und sich möglicherweise jahrelange Zahlungen und Tausende von Zinsen sparen, so Andrina Valdes, Executive Sales Leader und COO von Cornerstone Home Lending , in San Antonio, Texas.
Eine andere Alternative besteht darin, den refi zu nutzen, um Ihr Zuhause aufzuwerten und seinen Wert zu steigern. Der durchschnittliche Hausbesitzer sieht laut Valdes etwa 5.300 US-Dollar an Eigenkapitalgewinnen. Mit einer Cash-out-Refinanzierung könnten Sie also diesen jüngsten Anstieg des Eigenheimkapitals zur Finanzierung einer Renovierung nutzen, was möglicherweise den Wert Ihrer Immobilie noch mehr steigert, sagt sie. Sie können sich auch auszahlen lassen, um Ausbildung, medizinische Ausgaben oder andere wichtige Dinge zu bezahlen.
Warum Sie sich jetzt nicht refinanzieren sollten
Es gibt viele Gründe, warum eine Refinanzierung jetzt eine gute Idee sein könnte, aber es gibt auch einige möglicherweise negative Konsequenzen, die zu berücksichtigen sind. Ihre Kreditwürdigkeit könnte zum Beispiel einen Schlag hinnehmen. Die Refinanzierung erfordert einen harten Kredit und die Vorlage von Einkommensnachweisen, warnt Shin.
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Und nur weil die Preise niedrig sind, garantieren Sie nicht, dass Sie sich dafür qualifizieren. Die besten Zinsen gehen an die Leute mit dem besten Kredit, erklärt Warburgs Arlene Reed .
Tatsächlich ist es möglich, dass Sie sich überhaupt nicht für eine Refinanzierung qualifizieren. Wenn sich Ihre finanzielle Situation zum Negativen verändert hat, was eine Gehaltskürzung, eine niedrigere Kreditwürdigkeit, einen Vermögensverlust oder eine Erhöhung der Schulden umfassen kann – abgesehen von Ihrer aktuellen Hypothek – ist eine Refinanzierung möglicherweise keine Option, sagt Shin. Dies ist besonders wichtig, da aufgrund des Virus Entlassungen und andere finanzielle Einbußen drohen.
Sie sollten auch die Art des Darlehens berücksichtigen, das Sie haben. Für Leute, die kleinere Kredite haben, die nicht als Jumbo gelten, sind die Zinsen nicht genug gesunken, um eine Refi wirklich zu rechtfertigen, sagt Kurzweil.
Die mit der Refinanzierung verbundenen Kosten sollten nicht außer Acht gelassen werden. Laut Reed können die Abschlusskosten für ein Refi zwischen 2 und 5 Prozent des Kapitals betragen. Kurzwell fügt hinzu, dass es zwischen zwei und drei Jahren dauern kann, um die Differenz bei den Zahlungen auszugleichen.
Sehen Sie, wie viel Ihr aktueller Kreditgeber Ihnen für eine Refinanzierung in Rechnung stellt – Sie sparen möglicherweise nur 47 US-Dollar pro Monat und die Refinanzierung könnte Sie 3.000 US-Dollar kosten, argumentiert sie. Der Kreditgeber kann Ihnen möglicherweise nur eine ungefähre Zahl nennen, aber das sollte ausreichen, um festzustellen, ob ein Refi die Kosten wert ist.
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Für diejenigen, die kurz vor der Rückzahlung ihrer Hypothek stehen, ist ein Refi möglicherweise nicht die beste Vorgehensweise. Ihre 30 Jahre beginnen von vorne und auf lange Sicht zahlen Sie mehr Zinsen, insbesondere wenn Sie kurz vor der Rückzahlung Ihres Kredits stehen, sagt Donovan Reynolds von Intown Coldwell Banker Residential Brokerage in Atlanta. In diesem Fall empfehle ich keine Refinanzierung, wenn Sie kurz vor der Abzahlung Ihres bestehenden Hauses stehen.
Ziehen Sie auch in Betracht, die Refinanzierung zurückzuhalten, wenn Sie nicht auf lange Sicht daran beteiligt sind. Wenn Sie planen, in den nächsten ein oder zwei Jahren zu verkaufen, ist eine Refinanzierung aufgrund der Gebühren des Kreditgebers möglicherweise nicht sinnvoll, sagt Julie Upton , ein Makler bei Compass in der Bay Area. Stattdessen empfiehlt Upton Hausbesitzern, zuerst eine Darlehensänderung zu suchen. Das würde keinen langwierigen Antragsprozess bedeuten und es wäre nur eine geringe Anmeldegebühr, um Ihre aktuelle Hypothek mit den neuen, niedrigeren Hypothekenzinsen neu zu gestalten.
In jedem Fall lohnt es sich, in diesen schwierigen Zeiten einen genauen Blick auf Ihre Hypothek und Ihre finanzielle Gesundheit zu werfen.
