Wenn Sie auf dem Markt für den Kauf eines Eigenheims sind, scheint die Untersuchung von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen ein erschwinglicherer Weg in das Eigenheim zu sein. Die Immobilien können im Vergleich zum traditionellen Wohnungsmarkt recht günstig sein, und wenn Sie ein erfahrener Käufer sind, mag die Idee eines Fixer-Upper verlockend klingen. Bevor Sie jedoch mehr (oder überhaupt keine) Zeit investieren, um sich mit solchen Immobilien zu beschäftigen, sollten Sie den genauen Unterschied zwischen Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen kennen und wissen, worauf Sie als potenzieller Käufer achten müssen.
Beginnen wir mit Zwangsvollstreckungen
Eine Zwangsvollstreckung tritt ein, nachdem der Hausbesitzer drei bis sechs Monate lang nicht in der Lage war, Hypothekendarlehenszahlungen zu leisten, und die versäumten Zahlungen immer noch nicht ausgleichen kann, nachdem der Kreditgeber (in der Regel eine Bank) eine Verzugsmitteilung gesendet hat. Der Eigentümer hat in der Regel 30 bis 120 Tage nach Erhalt der Benachrichtigung Zeit, um entweder seinen Hypothekensaldo zu begleichen oder einem Leerverkauf seiner Immobilie zuzustimmen.
Der Kreditgeber stellt dann das Haus zur Versteigerung, wo ein Käufer es kaufen kann. Ein Immobilienmakler ist beteiligt, um die Kommunikation zwischen Käufer und Kreditgeber zu erleichtern, aber der Prozess ist viel formeller und Transaktionen sind in der Regel weniger flexibel und werden häufiger verzögert. Laut Realtor.com , wenn der Kreditgeber das Haus nicht verkaufen kann, geht die Immobilie in Bankeigentum oder Immobilieneigentum (REO) über.
Wo finden Sie gelistete Zwangsvollstreckungen?
Sie können Zwangsvollstreckungen über einen Mehrfach-Listing-Service nachschlagen, ähnlich wie bei einer herkömmlichen Listung. Die Eigenschaften werden direkt als abgeschottet gekennzeichnet.
In dieser Auflistung der Zwangsversteigerungen in Los Angeles , werden Sie feststellen, dass das Haus so verkauft wird, wie es ist, und die Fotos zeigen seinen Zustand. Das Haus mit vier Schlafzimmern und drei Bädern kostet 655.900 US-Dollar und wird als Investitionsmöglichkeit beschrieben. Die Nachbarschaft, in der sich das Haus befindet, gilt in Los Angeles als aufstrebend, und der durchschnittliche Verkaufspreis für Häuser, die derzeit in dieser bestimmten Gegend gelistet sind, beträgt 746.000 USD. nach Zillow . Für einen erfahrenen Hausbesitzer, der keine Angst vor umfangreichen Renovierungsarbeiten hat, könnte dies definitiv eine Investitionsmöglichkeit sein – insbesondere wenn der Wert der Häuser in diesem Viertel von L.A. weiter steigt, was höchstwahrscheinlich der Fall sein wird. (Zillow berichtet, dass die Immobilienwerte von Jefferson Park im letzten Jahr um 8,8 Prozent gestiegen sind).
Nicht alle Zwangsvollstreckungen benötigen ein so aufwendiges Facelifting, und nicht alle Zwangsvollstreckungen würden als Investitionsmöglichkeit betrachtet. Dieses Valley Village House mit fünf Schlafzimmern und sechs Badezimmern geht für 1.799.000 US-Dollar und ist (zumindest nach den auf Zillow geposteten Bildern) in einem wunderschönen Zustand. In der Auflistung heißt es, dass das Haus 2016 renoviert wurde. Als Referenz liegt der Durchschnittspreis der derzeit in Valley Village gelisteten Häuser bei 849.000 USD.
Aber nur weil ein Haus online schön aussieht, bedeutet das nicht, dass es problemlos ist, und der Mangel an Transparenz ist ein großer Schmerzpunkt für Käufer, die ein abgeschottetes Haus kaufen möchten.
Was ist bei Zwangsvollstreckungen zu beachten
Abgesehen von einem viel langwierigeren Prozess als ein herkömmlicher Hauskauf, wird der Kauf einer Zwangsvollstreckung für unerfahrene Hausbesitzer in der Regel nicht empfohlen.
Zunächst muss der Käufer die Sehenswürdigkeit ungesehen erwerben. Ja, Sie haben richtig gelesen. Sie können nicht nur das Haus nicht besichtigen, sondern auch keine professionelle Inspektion anfordern. Nach Zillow , gab es Fälle von verärgerten Verkäufern, die das Haus entblößten und das Eigentum in völliger Unordnung zurückließen oder absichtlich beschädigten. Beatrice de Jong, Direktorin für den Verkauf von Wohnimmobilien bei Inserate in Los Angeles öffnen , Kalifornien, sagt, sie habe Häuser gesehen, in denen die Kupferleitungen zum Verkauf entfernt wurden, und Häuser, in die Beton gegossen wurde. Es kann nicht nur zu großen baulichen Problemen im Innen- und Außenbereich des Hauses kommen, in einigen Fällen können sich die Mieter auch weigern, die Immobilie zu verlassen – und der Käufer ist tatsächlich für die Räumung verantwortlich.
Obwohl für Zwangsvollstreckungen nicht immer Barmittel erforderlich sind, bestätigt de Jong, dass viele Banken sich dafür entscheiden, Häuser auf Auktionen zu verkaufen, die in der Regel Barzahlungskäufer erfordern. Wenn Sie kein Bargeld haben, wird die Auktion oft zu einem Bieterkrieg, in dem Sie potentiellen Käufern gegenüberstehen, die Bargeld haben (und Bargeld ist König).
Was ist ein Leerverkauf (und wie unterscheidet er sich von einer Zwangsvollstreckung?)
Bevor das Haus von jemandem zwangsvollstreckt wurde, kann er versuchen, es leer zu verkaufen. Dies geschieht, wenn der Eigentümer das Hypothekendarlehen entweder nicht mehr bezahlen kann oder dies aufgrund des Wertverlusts seines Hauses (was manchmal auf einem schwankenden Markt geschieht) strategisch nicht möchte. Entsprechend Makler.com , würde der Verkäufer zu seinem Hypothekengeber gehen, der einen niedrigeren Verkaufspreis als den geschuldeten Betrag akzeptieren müsste. Zum Beispiel könnte der Verkäufer sein Haus für 400.000 US-Dollar anbieten, mit einem verbleibenden Hypothekendarlehenssaldo von 430.000 US-Dollar. Dem Verkäufer würden 30.000 US-Dollar fehlen, wenn er seine Bank zurückzahlen würde. Nach Abschluss der Transaktion ist der Verkäufer nicht für die 30.000 US-Dollar verantwortlich.
Nach Bankrate , müsste der Eigentümer einen Antrag für einen Leerverkauf ausfüllen und einen Härtefallbrief schreiben, in dem seine finanzielle Situation (einschließlich Gehaltsabrechnungen, Steuererklärungen und Kontoauszügen) aufgeführt ist und er dem Kreditgeber mitteilen würde, dass er dies nicht tun könnte zurückzahlen, wie viel ihr Haus nach dem Verkauf knapp hat. Der Prozess dauert in der Regel Monate.
In einigen Fällen möchte der Hypothekengeber möglicherweise das beim Verkauf verlorene Geld zurück, was als Mangelurteil bezeichnet wird. Einige Staaten haben das verboten , aber es ist definitiv etwas, das der Verkäufer beachten muss.
Wo finden Sie Leerverkäufe?
Sie sollten in der Lage sein, Short-Sale-Angebote über einen Mehrfach-Angebotsdienst zu finden. Viele Leerverkäufe werden von Immobilienmaklern gelistet, aber das Angebot darf nicht als Leerverkauf gekennzeichnet sein. Gehen Sie zum Beispiel zu Angebote öffnen und Leerverkäufe würden unter dem Fixierer-Filter auftauchen.
Was ist bei Leerverkäufen zu beachten
Die Zeit, die für die Transaktion bei einem Leerverkauf benötigt wird, dauert in der Regel deutlich länger (in der Regel zwischen 90 und 120 Tagen, laut Realtor.com) als bei einer traditionellen Auflistung. Da der Käufer in erster Linie mit dem Kreditgeber zu tun hat – und nicht mit dem Verkäufer, der ziemlich freizügig ist – muss der Angebotspreis vom Kreditgeber genehmigt werden, und dies braucht Zeit.
Der Preis des Leerverkaufs ist heikel. Nach Geld unter 30 , ist es für einen Käufer wichtig zu bestätigen, ob der Leerverkauf genehmigt wurde oder nicht. Wenn es genehmigt wurde, hat der Kreditgeber bereits einen Preis vereinbart, zu dem der Eigentümer das Haus verkaufen möchte. Ist dies nicht der Fall, wird der Leerverkauf des Verkäufers abgelehnt.
Laut The Balance , könnte ein niedriger Listenpreis eine Strategie des Anbieters und Verkäufers sein, um mehrere Angebote für den Leerverkauf zu locken. Dieser Preis ist in der Regel ziemlich fließend, denn wenn der Kreditgeber den Preis nicht billigt, wird der Preis steigen. Letztendlich: Ein Leerverkauf bedeutet nicht unbedingt, dass Sie ein Haus kaufen können, das unter dem Marktwert liegt. Die Bilanz besagt, dass der Preis von Leerverkäufen hoch sein kann; es kann niedrig sein; es kann am Geld liegen.
Darüber hinaus führen Kreditgeber den Verkauf erst durch, wenn sich der Käufer zu bestimmten Anforderungen verpflichtet, wie z.
Sie müssten die Immobilie auch so akzeptieren, wie sie ist, obwohl der Käufer laut Realtor.com eine Besichtigung verlangen kann. Stellt der Käufer Schäden jeglicher Art fest, haftet der Kreditgeber nicht für deren Behebung. Wenn das Haus in einem stark ungepflegten Zustand ist, kann es den Käufer eine astronomische Summe kosten, um alle Schäden zu beheben.
Letztendlich, wenn Sie an einer Zwangsvollstreckung oder einem Leerverkauf interessiert sind, stellen Sie sicher, dass Sie alle Nachforschungen anstellen und alle Risiken verstehen. Denn während es das Zuhause Ihrer Träume sein könnte, könnte es auch eines von Ihnen sein Albträume . Stellen Sie sicher, dass es sich um ersteres handelt.
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