Ob es Ihnen gefällt oder nicht, das House Flipping ist zurück: Die Amerikaner haben 2017 mehr als 200.000 Häuser umgedreht. die meisten seit 2006 . Aber während der Kauf eines frisch renovierten, bezugsfertigen Hauses verständlich ist, gibt es einige Dinge zu beachten, bevor Sie ein umgedrehtes Haus kaufen.
Sie zahlen wahrscheinlich eine Prämie
Hausflipper tun es, um Geld zu verdienen – genug, um das beträchtliche Risiko, den Aufwand und die Vorabinvestition wert zu machen. Die Der durchschnittliche Gewinn bei einem Flipped House betrug 66.448 $ im dritten Quartal 2017. Wenn Sie also ein frisch renoviertes Haus kaufen, besteht eine gute Chance, dass Sie beispielsweise 100.000 US-Dollar für eine 40.000-Dollar-Küche und ein 20.000-Dollar-Bad bezahlen.
Dieser Aufpreis ist im Grunde eine Komfortgebühr: Sie müssen keine Schränke kaufen oder Ihren eigenen Auftragnehmer und Designer einstellen, und das könnte gut angelegtes Geld sein. Der Umbau einer Küche oder eines ganzen Hauses ist stressig und zeitaufwändig, und wenn Sie während des Baus nicht vor Ort wohnen können, müssen Sie möglicherweise für einige Monate weiter mieten oder zwei Hypotheken tragen.
Nur weil etwas einen hohen Aufschlag hat, bedeutet das nicht unbedingt, dass es die falsche Wahl ist. Die Gewinnspanne für eine Tasse Kaffee oder ein Glas Wein ist zum Beispiel in Restaurants unverschämt, aber die meisten von uns sind mehr als bereit zu zahlen. Stellen Sie nur sicher, dass die Bequemlichkeit eines umgedrehten Hauses die zusätzlichen Kosten für Sie wert ist und dass Sie sich nicht in eine prekäre finanzielle Lage bringen, um es sich leisten zu können.
Eile mit Weile
Zusätzlich zu seinem Baubudget muss ein Hausflipper während des Renovierungsprozesses Hausratversicherung, Grundsteuern, Nebenkosten und andere Transportkosten bezahlen. Jeder Monat, den sie an einer Immobilie halten, frisst ihren Gewinn weiter auf. Es gibt einen gewissen Anreiz, Dinge zu überstürzen, was problematisch sein kann, wenn der Flipper Abstriche bei der Sicherheit oder Qualität macht.
Egal wie effizient ein Entwickler ist, sorgfältige Umbauten brauchen Zeit. Wenn Sie sich eine umgedrehte Immobilie ansehen (eine einfache Möglichkeit, dies zu erkennen, indem Sie das Datum und den Preis des letzten Verkaufs überprüfen), sollten Sie sich zumindest an die örtliche Baubehörde wenden, um sicherzustellen, dass der Bauträger die richtigen Genehmigungen eingeholt hat und die Arbeit bestanden Inspektion.
Kosmetik kann die wahren Probleme verbergen
Persönlich denke ich, dass eine der großen Gefahren beim Kauf eines Flipped House darin besteht, dass sich Entwickler – wie viele ihrer Käufer – hauptsächlich auf Kosmetika konzentrieren. Frische Farbe und neue Oberflächen können Käufer für größere Probleme blind machen. Aber während ein Flipper ein müdes altes Haus schön und brandneu aussehen lassen kann, gibt es keine Garantie dafür, dass es hinter den Wänden wie neu funktioniert, es sei denn, der Entwickler kann Ihnen eine Liste mit Upgrades geben.
Im Idealfall aktualisiert ein Renovierer bei Bedarf wichtige Dinge wie Sanitär-, Heizungs- und Elektrosysteme. Aber dem Austausch eines Daches, Ofens oder einer Abflussleitung fehlt die Open-House-Wow-Power einer glänzenden neuen Küche mit hellen Quarz-Arbeitsplatten und einem funkelnden Fliesenspiegel, so dass viele Umbauer ihr Budget auf diese auffälligen Oberflächen konzentrieren.
Dies gilt nicht nur für Hausflossen; Viele Verkäufer machen einige oberflächliche Aufräumarbeiten, bevor sie eine Immobilie anbieten, weil es funktioniert. Marie Presti , ein Makler in Newton, Massachusetts, sagte mir, dass ein hübscheres Aussehen einen größeren Einfluss auf den Verkaufspreis haben kann, Dollar für Dollar, als der Austausch von Geräten wie einem Heizkessel. Es gab Hausbesitzer, bei denen sie ihr ganzes zusätzliches Geld für den strukturellen Aspekt des Hauses ausgeben, wenn sie verkaufen wollen, und das kann nicht das einzige sein, was man sich ansieht, sagte Presti. Manchmal geben Kosmetika Ihnen beim Verkauf mehr Geld zurück.
Aber ein brandneues Interieur kann ein falsches Gefühl von Sicherheit vermitteln, wenn die Kernsysteme des Hauses nicht berührt wurden. Und wenn sich hinter diesen frisch gestrichenen Wänden und maßgefertigten Schränken ein Problem befindet – eine rostige Rohrverbindung, eine alte Verkabelung –, kann dies Ihre brandneue Küche ruinieren, bevor alles gesagt und getan ist.
Es wurde nicht für dich entwickelt
Ein Smart Home Flipper wird am sicheren Ende beliebter Trends Upgrades vornehmen und versuchen, so viele potenzielle Käufer von HGTV wie möglich anzusprechen. Sie können normalerweise eine Kombination aus Steintheken, rostfreien Geräten und einem offenen Layout erwarten.
Aber dieser One-Size-Fits-All-Ansatz nimmt Ihnen die Möglichkeit, wichtige Räume für Sie und Ihre Familie individuell anzupassen, vom Grundriss über die Bodenbeläge bis hin zur Farbe.
Und doch…
Alles in allem kann Ihnen der Kauf eines Flipped House viel Stress, Ärger und schwierige Entscheidungen ersparen. Das DIY-Äquivalent – ein altes Fixer-Obermaterial kaufen und anfragen zunehmend ausgebuchte Auftragnehmer und Designern, es innen und außen umzugestalten (oder es im Laufe der Zeit selbst zu bearbeiten) - ist ein riesiges Unterfangen, um dem ohnehin schon anstrengenden Hauskaufserlebnis gerecht zu werden.
Es ist auch ein teures Unterfangen, direkt nach dem Kauf eines Hauses einzusteigen, wenn Sie möglicherweise jeden Tropfen Ersparnis ausgeschöpft haben, um eine Anzahlung zu erzielen. Und das bringt uns zu einem letzten Vorteil beim Kauf eines Flips: Während Sie eine hohe Prämie für eine qualitativ hochwertige Renovierung zahlen, werden zumindest diese Umbaukosten in Ihre 30-jährige Hypothek eingewickelt, was sie zu einem wenig bezahlbar.
