Wer von uns hat nicht die Vision, ein in Not geratenes Haus zu kaufen, es zu reparieren und es mit einem ansehnlichen Gewinn zu verkaufen? HGTV-Shows lassen es ganz einfach aussehen – und machen auch Spaß. Aber manchmal sogar Veteranen dieser Shows und Profis mit großen Taschen kämpfen, um Geld zu verdienen, indem sie Häuser umdrehen – oder zumindest genug, um den Stress und den Ärger wert zu machen.
Nicht überzeugt? Stellen wir uns vor, wir kaufen ein veraltetes altes Haus für 300.000 US-Dollar, investieren 50.000 US-Dollar in Reparaturen und Verbesserungen und verkaufen es für 400.000 US-Dollar mit einem Gewinn von 50.000 US-Dollar weiter. Klingt ziemlich gut, oder? Nun, im Namen des Platzens von Blasen, lassen Sie uns sehen, wie die scharfen Kanten der Realität Löcher in unsere Flipp-Fantasie bohren können.
Grund Nr. 1: Provisionen
Jedes Mal, wenn Sie ein Haus verkaufen, beginnen Sie mit Verlust, da Sie durchschnittlich 5 bis 6 % Maklerprovisionen zahlen. Selbst wenn Sie selbst Makler sind, müssen Sie in der Regel mindestens die Maklerprovision von 2,5% bis 3% zahlen. Für die meisten Menschen bedeutet dies jedoch, dass ein Haus mit einer Wertsteigerung von mindestens 5 % benötigt wird, um die Gewinnschwelle zu erreichen.
Mit dem landesweiten Durchschnitt von 5,26% Provision zahlen wir 21.040 US-Dollar an Maklergebühren für den Verkauf unseres 400.000-Dollar-Hauses – eine Zahl, die nicht einmal Marketing oder Inszenierung beinhaltet. Das schmälert unsere Gewinne auf 28.960 $.
Grund Nr. 2: Die Zeit ist nicht auf Ihrer Seite
Remodeling-Shows auf HGTV werden so bearbeitet, dass ein langer, komplizierter Prozess auf eine einzige Episode reduziert wird. Die Wahrheit ist, dass jedes Umbauprojekt Zeit braucht – und normalerweise viel mehr davon, als Sie denken. Auftragnehmer Tom Silva von PBS’s Dieses alte Haus hat gesagt Sie sollten mit einer kompletten Küchenrenovierung rechnen, die zwei bis sechs Monate dauert. Und für welches Budget und welchen Zeitplan Sie sich auch entscheiden, es wird länger dauern und Sie werden mehr kosten, sagte mir Silva im Januar. Das liegt daran, dass bei einem großen Umbau fast immer unerwartete Probleme oder Designänderungen auftreten.
Und das ist, wenn Sie überhaupt einen Auftragnehmer bekommen können. Wir sind mittendrin Fachkräftemangel , und in geschäftigen Märkten sind gute Bauprofis seit Monaten ausgebucht ; Es kann Wochen dauern, bis Sie einen Rückruf oder ein Angebot erhalten. Und ohne den Vorteil eines nationalen Fernsehpublikums ist es viel weniger wahrscheinlich, dass Ihr Auftragnehmer Überstunden macht, um den Auftrag in Ihrem Zeitplan zu erledigen, wenn Komplikationen auftreten.
Aber je länger Sie an einer Immobilie festhalten, desto länger zahlen Sie Gemeinkosten wie Versicherungen, Grundsteuern und Stromrechnungen. Angenommen, Sie können die Arbeiten in sechs Monaten abschließen und das Haus verkaufen – was wahrscheinlich optimistisch ist –, werden Sie immer noch für ein halbes Jahr an Grundsteuern, Versicherungen und Nebenkosten haften. Bei der durchschnittlicher effektiver Zinssatz von 1,15% , allein die Steuern auf eine Immobilie im Wert von 300.000 US-Dollar würden sich nach sechs Monaten auf 1.725 US-Dollar belaufen; Fügen Sie eine Hausratversicherung sowie Strom-, Gas- und Wasserrechnungen hinzu, und unser Gewinn schwindet weiter.
Grund Nr. 3: Steuern
Wenn normale Leute ein Haus verkaufen, müssen sie sich im Allgemeinen keine Sorgen machen, den Gewinn zu versteuern, auch wenn er ziemlich hoch ist. Wenn Sie ein Haus verkaufen, in dem Sie in den letzten fünf Jahren zwei Jahre gelebt haben, Du schuldest keine Steuern bis zu 250.000 US-Dollar Gewinn (500.000 US-Dollar, wenn Sie gemeinsam verheiratet sind).
Wenn Sie jedoch innerhalb eines Jahres ein Haus umdrehen, wird jeder Gewinn als kurzfristiger Kapitalgewinn betrachtet, der als regelmäßiges Einkommen besteuert wird – zu Raten bis zu 37% , abhängig von Ihrem sonstigen Einkommen. Verkaufen Sie im zweiten Jahr, und die Gewinne unterliegen der nachsichtigeren langfristigen Kapitalgewinnrate, die reicht von 0% bis 20% .
Was bedeutet 555 in Engelszahlen?
Nehmen wir an, wir haben nach Provisionen und Kosten einen Gewinn von 25.000 US-Dollar. Wenn wir in unserem Hauptberuf mehr als 38.700 US-Dollar pro Jahr verdienen, wird das mit einem Satz von mindestens 22 % besteuert. Unser Gewinn ist jetzt auf 19.500 $ gekürzt. Und dabei haben wir noch nicht einmal die Abschlusskosten einkalkuliert, die ebenfalls in die Tausende gehen.
7:11 Bedeutung
Grund Nr. 4: Alle anderen tun es auch
Obwohl es nicht einmal die Hälfte des Gewinns ist, den wir uns ursprünglich vorgestellt hatten, wären 19.500 US-Dollar für die meisten von uns ein willkommener Glücksfall. Das Problem ist, dass der Zahltag mit so viel Risiko verbunden ist. Der Kauf und die Sanierung eines Hauses erfordert eine enorme Investition von Kapital, Zeit und Energie.
Es gibt sehr wenig Spielraum für Fehler – und es besteht die sehr reale Möglichkeit, dass Sie das Haus nicht so verkaufen können, wie Sie es sich erhofft haben. Sie könnten ein Haus haben, das Sie nicht verkaufen können, und die Kosten, die sich Monat für Monat häufen.
Das mag auf dem heutigen heißen Immobilienmarkt unwahrscheinlich erscheinen – wenn selbst ein völlig unauffälliger Bungalow in der Bay Area für Hunderttausende von Dollar über seinem Angebotspreis verkauft werden kann.
Aber bedenken Sie Folgendes: Die Amerikaner haben 2017 mehr als 207.000 Häuser umgedreht – die meisten seit 2006 . Professionelle Hausflipper sagen, dass der Wettbewerb härter ist als je zuvor und dass es viel schwieriger ist, Geld zu verdienen als nach der Immobilienkrise.
Genauer gesagt standen viele dieser Hausflipper im Jahr 2006 kurz vor dem finanziellen Ruin: Bis 2009 waren die Immobilienwerte von ihren Höchstständen Mitte der 2000er Jahre gesunken, wodurch Millionen von Hausbesitzern – und Hausflüglern – die Zwangsvollstreckung drohte. Tatsächlich deuten neue Forschungsergebnisse darauf hin, dass Hausflipper möglicherweise spielte eine übergroße Rolle bei der Herbeiführung der Wohnungskrise .
Wenn sich der Verkauf in den Monaten verlangsamt oder die Preise zu sinken beginnen, während Sie Geld in eine Immobilie stecken, könnten Sie am Ende in einem ganz anderen Umfeld verkaufen, als Sie das Haus gekauft haben 2008 kann man sagen.
