Willkommen zur Scandi Week – dem siebentägigen Fokus von Apartment Therapy auf alles, was mit Skandinavien zu tun hat (oft definiert als die Länder Schweden, Dänemark und Norwegen). Manchmal scheint es, als ob die ganze Welt besessen davon ist, diese Ecke der Welt zu kopieren, von ihrer zeitlosen Stilästhetik bis zu ihren mittlerweile berühmten Gemütlichkeitsritualen. In der nächsten Woche werden wir uns all das ansehen – Reinigung, Popkultur und natürlich jede Menge auffällige Designinspiration. Ziehen Sie eine Decke hoch und werden Sie mit uns hygge.
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Im Jahr 2012 war ich 28 Jahre alt, alleinstehend, selbstständig und gesegnet von der einmaligen Kombination aus einem Immobilienmarkt nach der Rezession, der sich noch nicht erholt hatte, historisch niedrigen Zinsen, einer fast perfekten Kreditwürdigkeit , und ein Erbe meiner Großeltern, das damals genau die richtige Größe für eine Anzahlung hatte. In Oakland, Kalifornien, fand ich einen süßen, 1.200 Quadratmeter großen Bungalow mit zwei Schlafzimmern aus den 1920er Jahren mit großartigen Knochen und einem Meyer-Zitronenbaum im Hinterhof, der nur gestrichen werden musste (die Wände enthielten nicht zwei, sondern drei Schattierungen von metallischem Türkis, wenn Ich kaufte es). Ich hatte vor, dort mindestens 10 Jahre zu bleiben.
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Weil das Universum über Pläne lacht, traf ich anderthalb Jahre später einen süßen Schweden, der in den USA ein einjähriges Sabbatical von der Arbeit machte. Unsere perfekte, weil keiner von uns eine ernsthafte Beziehung will, hat sich schnell zu einem schwedischen Visum entwickelt und den süßen Bungalow fertig gemacht, um ihn auf den Markt zu bringen. Drei Jahre nachdem ich mein erstes Eigenheim gekauft hatte, kaufte ich meine erste schwedische Wohnung – eine 710 Quadratmeter große Wohnung mit einem Schlafzimmer in Stockholm. Und jetzt, drei Jahre nach dem Kauf, bin ich verheiratet, fest in der DINK-Demografie und bin wieder auf dem Markt für etwas Größeres.
Wie unterscheidet sich der Kauf in Schweden von den USA? In mancher Hinsicht überhaupt nicht und in anderer Hinsicht so unterschiedlich. Der große Vorbehalt hier liegt auf der Hand: Meine Erfahrung beim Hauskauf in den USA basiert vollständig auf der San Francisco Bay Area, einem ganz besonderen und sehr teuren Immobilienmarkt. Und meine schwedische Erfahrung basiert vollständig im Zentrum von Stockholm (speziell auf Södermalm), ebenfalls ein ganz besonderer, sehr teurer Immobilienmarkt. Ich scherze oft, dass ich der einzige Einwanderer in Schweden bin, der sich in Stockholm umgesehen hat und dachte, huh, die Preise sind hier nicht so schlecht! Aber im Vergleich zur Bay Area sind sie relativ erschwinglich. Im Moment liegt der Durchschnittspreis im Zentrum von Stockholm bei etwa 86.000 SEK pro Quadratmeter , oder 883 USD pro Quadratfuß. Zum Vergleich: Der Durchschnittspreis in San Francisco liegt bei etwa 107.100 SEK pro Quadratmeter oder 1.100 USD pro Quadratfuß !
In Stockholm und Umgebung sind Wohnungen und Häuser kleiner. Denken Sie bei Wohnungen eher an New Yorker Größe als an die riesigen Wohnungen in Chicago oder Kalifornien. Im Gegensatz zu New York sind schwedische Wohnungen sehr gut geplant, um den Platz zu maximieren. Unsere derzeitige Wohnung in Stockholm gilt als sehr groß für eine Wohnung mit einem Schlafzimmer, aber es ist eine der kleinsten Orte, in denen ich je gelebt habe. Abgesehen von den Größenunterschieden sind hier die größten Unterschiede zwischen dem Kauf eines Hauses in Schweden und die USA:
1. Sie haben keinen eigenen Immobilienmakler
In den USA ist eines der ersten Dinge, die Menschen tun, wenn sie mit der Wohnungssuche beginnen, einen Immobilienmakler zu finden, dessen Aufgabe es ist, Ihnen bei der Suche nach dem richtigen Ort zum Kauf zu helfen, Ihr Angebot vorzubereiten und während des Rechtsgeschäfts in Ihrem Namen zu verhandeln. Aber in Schweden gibt es keine Käufermakler. Sie suchen auf eigene Faust nach Wohnung/Haus und bieten direkt beim Makler des Verkäufers. Der Makler des Verkäufers vertritt dann beide Parteien im rechtlichen Teil der Transaktion. Mein eigener aktueller (Verkäufer) Broker, Youssef Bakali von Innerstadsspezialisten, erklärte mir, dass der Makler rechtlich verpflichtet ist, sicherzustellen, dass das Geschäft für beide Parteien gleichermaßen vorteilhaft ist. Das einzige, was für den Verkäufer ausschlaggebend ist, ist, dass der Makler verpflichtet ist, den besten Preis für ihn zu erzielen. Da die überwiegende Mehrheit der Wohnungen in einem unglaublich kompetitiven offenen Bieterverfahren (mehr dazu in Kürze) verkauft wird, ist dies ziemlich selbstverständlich.
2. Es gibt mehr Regulierung für Broker
Voraussetzung für die Zulassung ist eine dreijährige Hochschulausbildung, gefolgt von einem 10-wöchigen Trainee-Programm, nach dessen Abschluss Sie Ihre Zulassung beim staatlichen Vorstand beantragen und dann eine Anstellung finden können.
3. Es gibt wirklich nur einen Listungsdienst für das ganze Land
Um bei der Wohnungssuche zu helfen, gibt es einen großen zentralen Online-Auflistungsdienst: Hemnet (wörtliche Übersetzung: Heimnetz). Es ist im gemeinsamen Besitz mehrerer der größten Maklerfirmen und inseriert rund 98 Prozent der Immobilienangebote in Schweden. Es ist wirklich das einzige Spiel in… dem Land. Immobilienagenturen haben Angebote auf ihren eigenen Websites, und es gibt eine schwedische Version von Craigslist (genannt Blocket), aber wenn Sie Ihr Haus nicht außerhalb des Marktes verkaufen, wird es auf Hemnet gehen. Es gibt sowohl eine Web- als auch eine App-Version und ermöglicht die Einrichtung sehr detaillierter Filter sowie mehrere Ebenen von Warnungen und Listen – sehr ähnlich wie bei Zillow. Wie meine US-Kollegen bin ich zugegebenermaßen ein bisschen Hemnet-süchtig. Ich schaue es mir an, wenn ich aktiv nach einer Wohnung suche – wie jetzt – aber auch, wenn ich es nicht bin.
4. Der Bieterprozess ist wettbewerbsfähiger
Sie geben Ihre Gebote in Echtzeit ab, meist per Text. Beim Tag der offenen Tür tragen Sie sich mit Ihrer Telefonnummer in eine Liste ein. Am nächsten Tag ruft der Agent an und fragt nach Angeboten. Wenn die erste Person bietet, erhält jeder auf der Liste eine SMS mit der Höhe des Gebots von Bieter 1. Andere Bieter können dann eine SMS senden oder den Agenten anrufen, um ein kleines Zusatzgebot abzugeben – normalerweise liegen die Gebote bei 10.000 SEK (ca. 1.100 .). USD) auf 50.000 SEK (5.000 USD), obwohl die Gebote zu jedem Zeitpunkt des Spiels um 100.000 SEK steigen können.
Es ist kein Gruppentext – Sie schreiben direkt an den Broker und der Broker informiert alle, wenn das laufende Gebot erhöht wurde. Dies geht die nächsten zwei bis fünf Tage so weiter, bis nur noch ein Bieter übrig ist. Der Zuschlag liegt in der Regel zwischen 5 und 20 Prozent über dem Listenpreis. Als wir das letzte Mal eine Wohnung gekauft haben, lagen die Zuschläge in der Regel 20 Prozent über dem Angebotspreis. Jetzt, in einem langsameren Markt, sind die Listenpreise näher an den akzeptierten Geboten.
Der Prozess ist sehr nervenaufreibend, da Sie keine Ahnung haben, wie hoch andere Leute bereit sind zu gehen. Im Gegensatz zu den USA, wo Sie nur ein einziges Angebot auswerfen und die Daumen drücken, dass es das höchste ist (auch wenn es 100.000 USD höher ist als die nächsten fünf Personen), sind Sie in Schweden sicherer, dass Sie den Marktwert bezahlen da es Transparenz im Bieterverfahren gibt. Insgesamt mag ich deshalb das schwedische Bietersystem viel mehr, aber extrem wettbewerbsfähige Leute, die Schwierigkeiten haben, aufzuhören, könnten damit nicht so gut zurechtkommen.
5. Zwischen Angebotserstellung und Vertragsunterzeichnung vergeht nicht viel Zeit
In der Regel wird der Vertrag bereits eine bis 24 Stunden nach Angebotsende unterzeichnet. Es wird mit allen Parteien persönlich im Büro des Maklers durchgeführt und dauert ein oder zwei Stunden. Obwohl die Vertragslaufzeit kurz ist, dauert es lange, bis das Haus oder die Wohnung in Besitz genommen wird – der Standard beträgt etwa drei Monate, geben oder nehmen, in denen Sie meistens darauf warten, dass alle ihre Räumlichkeiten räumen. Wenn der Besitztag kommt, treffen Sie sich wieder im Büro des Maklers, unterschreiben den endgültigen Vertrag, warten auf die Überweisung zwischen den Banken und erhalten die Schlüssel! Wir haben unsere jetzige Wohnung noch am selben Tag bezogen.
6. Wohnungen werden größtenteils nicht offiziell inspiziert
Wohnungen werden nur sehr selten formal besichtigt (häufiger bei Häusern) und der Käufer hat nur sehr wenige Gründe, den Vertrag nach der Unterzeichnung zu brechen. Ein Verkäufer wird eine sehr detaillierte schriftliche Beschreibung geben und alles über die Immobilie preisgeben, die der Käufer wissen sollte, aber der Tag der offenen Tür reicht normalerweise als Sichtkontrolle durch den Käufer aus. Wenn sich innerhalb einer angemessenen Frist herausstellt, dass etwas anders ist als offengelegt (ein sogenannter versteckter Fehler; d. Es wird oft als einfacher angesehen, das Haus rechtlich in Besitz zu nehmen und dann zu verkaufen, als zu versuchen, nach Unterzeichnung eines Vertrags zurückzutreten.
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7. Der Markt in Stockholm bewegt sich schnell
Zumindest in den letzten Jahren müssen Sie beim Kauf eines Eigenheims bereit sein, sich zu stürzen. Typischer Zeitplan: Am Ende der Woche erscheint eine Anzeige bei Hemnet, der Tag der offenen Tür findet am nächsten Sonntag und Montagabend statt, Gebote beginnen am Dienstag und Verträge werden in der Regel bis Freitag, wenn nicht Mittwochnachmittag, unterzeichnet. Das sind maximal zwei Wochen! Normalerweise müssen Sie sich innerhalb von 48 Stunden für einen Kauf entscheiden, nachdem Sie weniger als 30 Minuten in einer Wohnung verbracht haben.
8. Hypotheken in Schweden auch ganz anders
Die klassische amerikanische Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit ist hier unbekannt. Fast jeder hat variable Zinssätze oder legt seinen Zinssatz höchstens für drei bis fünf Jahre fest. Eine übliche Anzahlung beträgt seit langem 10 Prozent. Anders als in den USA haben die meisten Stockholmer jedoch nicht das Ziel, ihre Hypothek beim Kauf einer Wohnung abzubezahlen – es ist einfach kein Traum, der Teil der Kultur wie in den USA ist 2016 war ein neues Gesetz bestanden , was die Schweden dazu zwingt, bei der Tilgung ihrer Hypotheken tatsächlich Fortschritte zu machen. Sie müssen jetzt jedes Jahr ein Prozent Ihres Darlehens amortisieren (oder abbezahlen), wenn Sie mehr als 50 Prozent des Immobilienwertes finanzieren. Wenn Sie mehr als 70 Prozent finanzieren, müssen Sie jedes Jahr zwei Prozent des Darlehens zahlen. Wenn der Hypothekenwert mehr als das 4,5-fache Ihres Jahresgehalts beträgt, müssen Sie jährlich drei Prozent des Wertes bezahlen.
9. Du besitzt deine Wohnung nicht wirklich
Das schwedische Wohnungseigentum (bostadsrätt) ähnelt eher der amerikanischen Genossenschaftsstruktur als der Eigentumswohnungsstruktur – Sie besitzen nicht Ihre Wohnung, sondern Sie besitzen einen Anteil am Gebäude sowie das Recht, in Ihrer Wohnung zu leben. Sie zahlen auch HOA/Co-op-Gebühren (bekannt als BRF Avgift). Für ein Apartment mit zwei Schlafzimmern im Zentrum von Stockholm zahlen Sie zwischen 200 und 500 USD pro Monat. Die Gebühren umfassen neben der Gebäudewartung auch Dinge wie Wasser, Müll, Kabel und Wärme.
10. Bankfreigabe ist viel schneller
Wie in den USA genehmigt die Bank Sie vor dem Kauf für einen bestimmten Betrag. Aber sobald Sie ein akzeptiertes Angebot für eine Wohnung haben, genehmigt die Bank Ihren Kredit (normalerweise per Telefon oder Internet) für diesen bestimmten Kauf schnell und erneut, bevor Sie den Vertrag unterschreiben – sie möchten nur sicherstellen, dass Sie nicht zu viel bezahlen den Marktpreis für Ihr Eigenheim oder den Kauf von mehr Eigenheimen, als Sie sich leisten können.
In Summe:
Ich denke, der Immobilienkaufprozess in Schweden entspricht dem, was ich in den letzten vier Jahren über die schwedische Kultur gelernt habe: Er ist zurückhaltender und konzentrierter auf Fairness und Manieren und insgesamt weniger streitig. Die Parteien werden nicht gegeneinander ausgespielt und es gibt mehr Spielraum für mögliche Fehler von allen. Wenn man über Schweden verallgemeinern kann, dann ist es, dass sie kein Aufhebens machen und gut darin sind, sich an die Regeln zu halten – ich beschuldige (oder schätze) die Struktur und die Gruppenerfahrungen, die universelle Kindertagesstätten den Kindern vermitteln.
Abgesehen davon fühlten sich die USA für mich als Erstkäufer sicherer, weil ich die Unterstützung meines eigenen Agenten hatte, den ich auswählen konnte und der für die Wahrung meiner Interessen bezahlt wurde. Zumal amerikanische Immobilienverträge so verdammt lang und so unglaublich kompliziert sind. Als Amerikanerin – die auch die Tochter eines Anwalts ist – wurde ich immer darauf trainiert, alles zu tun, um meine eigenen Interessen zu wahren. Es war schwierig, die Annahme, dass die Interessen aller gewahrt werden, vollständig zu begreifen – und damit einverstanden zu sein.
Am Ende gibt es natürlich einen großen gemeinsamen Nenner beim Kauf eines Eigenheims in den USA, Schweden oder wirklich irgendwo anders auf der Welt: Es ist wahrscheinlich die größte finanzielle und emotional aufgeladene Investition, die die meisten Menschen jemals tätigen.
