Boulder, Colorado, ist für die Uneingeweihten ein Land der in Spandex gekleideten Athleten, die Subarus mit Namaste-Autoaufklebern in die Einfahrten ihrer 1,2 Millionen Dollar fahren Einfamilienhäuser . Als einer meiner Freunde in unseren 20ern in den teuren Boulder-Immobilienmarkt einbrach, war ich fasziniert, es genau zu wissen wie sie hat es geschafft. Überraschung, Überraschung, es war eine etwas unkonventionelle und unspektakuläre Route:
Habe ich dir gesagt, dass wir ein Hamsterhaus gekauft haben? erwähnte sie, als wir uns bei Grünkohlsalaten und Quinoa trafen (weil… Boulder).
Ähnlich wie beim Kauf von Häusern, die in die Zwangsversteigerung geraten sind, kann die Investition in Immobilien, die zuvor im Besitz von Hamsterern waren, eine kreative Möglichkeit für Millennials sein, in einem schwierigen Wohnungsmarkt Eigenheim zu erwerben .
Aber, wie Immobilienprofis warnen, keine leichte Aufgabe: Es gibt verschiedene Grade des Hortens, von denen einige zu Gesundheitsgefahren führen können. Die Amerikanische Psychiatrische Gesellschaft definiert Horten als übermäßiges Sparen von Gegenständen, die andere als wertlos ansehen könnten. Einzelpersonen können es so schwer haben, sich von Besitztümern zu trennen, dass die Unordnung ihre Fähigkeit beeinträchtigt, ihre Wohn- oder Arbeitsräume zu nutzen.
Beim Hauskauf meiner Freundin konnten sie und ihr Mann bei der ersten Besichtigung einige Räume im Keller nicht sehen, weil sie vom Boden bis zur Decke mit Müll vollgestopft waren. Ihr Mann, der in der Immobilienbranche arbeitet, konnte verhandeln, dass das Haus vor dem Einzug geräumt wird. Dann holten sie professionelle Reinigungskräfte und Maler. Sie ließen auch den Teppich und den Bodenbelag entfernen und ersetzen. Wie sie es ausdrückte, hatte das Haus gute Knochen unter den Haufen von Sachen.
Folgendes müssen Immobilienexperten noch über den Kauf von Hamsterhäusern wissen:
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1. Nicht jedermanns Sache
Ähnlich wie bei Zwangsvollstreckungen sind die Hauptkäufer von Hamsterhäusern in der Regel kleine Immobilieninvestoren oder Bauherren, erklärt Andrew Hillman, Makler bei Hillman Immobilien In Boston.
Der durchschnittliche Erstkäufer kann jedoch einen zum Kauf finden – es kann nur eine viel schwierigere Erfahrung sein, als einen Ausstecher-Starter zu Hause zu kaufen. Da Hoarder-Häuser normalerweise vom Boden bis zur Decke gepackt sind, kann der Müll es schwierig machen, die zugrunde liegenden Probleme zu erkennen.
Sie kaufen kein Haus, sagt er, sondern kaufen sich in ein Projekt ein.
Beim Verkauf von Hamsterhäusern über seine Firma Pauschalgebühr MLS-Service , Verkäufern wird empfohlen, das Haus als Handwerker-Special zu vermarkten und zu bewerben, damit potenzielle Käufer wissen, worauf sie sich einlassen. Außerdem sollten Käufer immer eine beträchtliche Menge Bargeld für das Unbekannte beiseite legen, rät Hillman.
2. Hamsterer werden nicht immer so wahrgenommen, wie sie im Fernsehen wahrgenommen werden
Viele der massiven Säuberungen in Reality-TV-Shows beinhalten Müll und Gegenstände, die finanziell nicht viel wert sind. Aber Hamsterer können auch in Millionen-Dollar-Häusern leben, die mit teuren Möbeln, Designerhandtaschen und Kleidung gefüllt sind – doch es gibt so viele Dinge, die Sie nicht öffnen können, um einen Raum zu betreten, oder Sie müssen über Stapel von Gegenständen klettern. erklärt Claire Groome , ein Agent bei Warburg Realty in New York City.
Was bedeuten die Zahlen 333?
Groome hat mit Kunden gearbeitet, die zum Hamsterer-Profil passen, und sie sagt, dass es ein sensibler Prozess ist, den sie mit Sorgfalt und ohne Urteil angeht. Hinter den Kulissen kann es Monate dauern, bis das Haus so weit ist, dass es bemalt, inszeniert und zum Verkauf angeboten werden kann.
Es gibt keinen Unterschied im Haus eines Hamsterers, wenn ich es fertig gemacht habe, um auf den Markt zu kommen, sagt Groome.
3. Es gibt einen großen Unterschied zwischen einem überfüllten Haus und einem Hamsterhaus
In den meisten Häusern gibt es Unordnung – einen Stuhl, der die Wäsche anzieht, und diese Schubladen, die mit Gewürzen zum Mitnehmen gefüllt sind. Aber wenn es um Hamsterhäuser geht, gibt es Räume und manchmal ganze Räume, zu denen die Bewohner jahrelang oder sogar Jahrzehnte keinen Zugang bekommen, sagt Tricia Lee Riley , ein Immobilienmakler mit Compass in New York City.
Dies ist schwieriger, weil Sie mit Schimmel, Bakterien und – ich wage es zu sagen – Nagetieren an Orten zu tun haben, die seit Ewigkeiten einfach nicht mehr berührt wurden, sagt sie.
4. Die Sicherung einer Hypothek für ein Hamsterhaus kann schwierig sein
„Hoarder-Häuser“ erfordern nicht nur häufig umfangreiche Renovierungsarbeiten, sondern können auch Finanzierungshindernisse darstellen, erklärt Hillman.
Eine Hypothek von einem institutionellen Kreditgeber zu bekommen, kann eine Herausforderung sein, sagt er. Banken zögern möglicherweise, Finanzierungen zu vergeben, wenn es ihnen schwerfällt, den zukünftigen Verkehrswert oder den Immobilienwert zu ermitteln, nachdem alles festgelegt wurde.
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5. Aber Sie können wahrscheinlich einen Deal erzielen
Der Zustand einer Wohnung ist natürlich ein Faktor für den Preis, sagt Jessica Chen , ein Immobilienmakler bei Citi Habitats in New York City. Ist eine Wohnung nicht in einem guten Zustand, kann sie länger auf dem Markt bleiben und weniger begehrenswert erscheinen.
Für den durchschnittlichen Käufer ist es schwierig, die Dinge, die die Wohnung füllen, zu visualisieren und zu sehen, um die Knochen und das Potenzial des Raums zu erkennen, sagt sie. Dies könnte jedoch für diejenigen von Vorteil sein, die es können, da Sie möglicherweise viel weniger Konkurrenz haben.
Dies könnte ein Gewinn für diejenigen sein, die ein begrenztes Budget haben – solange die Auflistung keine größere Reha erfordert.
6. Du wirst vielleicht nie wissen, dass ein Haus ein „Hoarder-Haus“ ist
Wenn es um den Kauf eines Hamsterhauses geht, suchen Sie höchstwahrscheinlich nach einem.
Ein umsichtiger Makler wird das Haus in seinem aktuellen Zustand wahrscheinlich nicht verkaufen, sagt John Michael Grafft von einer Immobilienfirma mit Sitz in Chicago Handwerksgruppe . In seltenen Fällen warnt der Makler den Makler des Käufers, der wiederum den Kunden warnt, erklärt Grafft.
7. Aber einige Schlüsselwörter in einer Auflistung könnten auf ein „Hoarder House“ hinweisen
Wenn Sie nach einem suchen möchten, gibt es ein paar Begriffe, nach denen Sie suchen müssen. Horten von Immobilien werden am häufigsten wie auf wettbewerbsorientierten Immobilienmärkten verkauft, erklärt Kate Ziegler , ein Makler bei Arborview Realty in Boston, Massachusetts, der als Investor und mit kaufenden Kunden, die an der Renovierung der Immobilien interessiert sind, Hamsterhäuser besucht hat.
Andere Wörter, auf die Sie achten sollten: Besonderer Auftragnehmer, benötigt TLC, wie er ist, wie gezeigt oder der Verkäufer hat noch nie in der Immobilie gelebt (d. h. es handelt sich um ein Anwesen). Es kann auch Hinweise auf begrenzte Vorführungen geben oder nur nach Angebotsabgabe gezeigt werden. Huch!
8. Möglicherweise können Sie potenzielle Probleme nicht erkennen
Die größte Herausforderung bei Hortenhäusern sei es, Probleme zu erkennen, wenn das Haus vor der Markteinführung nicht geräumt wurde, erklärt Ziegler. Es kann einige Hinweise auf den Zustand des Hauses geben, wie den Zustand des Bodens oder Lecks hinter vollgepackten Schränken. Es können jedoch Jahre der Vernachlässigung verborgen sein, die nicht mit frischer Farbe behoben werden können. Auch strukturelle Bedenken können ins Spiel kommen.
Ich habe einmal ein Mehrfamilienhaus besichtigt, das ich als Investition in Betracht zog, in dem ein bestehender, langjähriger Mieter Bücher über den gesamten Raum fünf Fuß hoch gestapelt hatte, mit 18-Zoll-Gehwegen zwischen den Zimmern, sagt Ziegler. Das Gewicht der Bücher verursachte sichtbare strukturelle Schäden in der darunter liegenden Einheit. Wir haben dieses Grundstück weitergegeben.
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9. Beim Einzug kann es zu Verzögerungen kommen
Eine gründliche Inspektion ist angebracht, und es ist hilfreich, einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu haben, der Sie durch diesen Prozess führt und mit dem Verkäufer verhandelt, insbesondere wenn die Probleme die Lebensqualität eines Hauses beeinträchtigen.
Keith Reboletti , ein Immobilienmakler bei RE/MAX Properties Northwest in der Gegend von Chicagoland, warnt seine Kunden, die diese Art von Häusern kaufen, dass es zu Verzögerungen kommen kann, weil alle Sachen aus dem Haus geholt werden und zusätzliche Reinigungen durchgeführt werden. Dennoch kann es sich lohnen, aufgrund des Zustands des Hauses und der zusätzlichen Arbeit einen guten Preis zu erzielen.
10. Möglicherweise müssen Sie angeben, dass das Haus beim Einzug leer sein soll
In einigen Fällen werden Häuser mit allen persönlichen Gegenständen wie abgebildet zum Verkauf angeboten, warnt Ziegler. Das bedeutet, dass der Käufer nach Abschluss des Kaufs für die Beseitigung von Schutt verantwortlich ist. Sie möchten diese enorme Arbeit nicht? Stellen Sie sicher, dass in Ihrem Kauf- und Verkaufsvertrag (und in vielen Bundesstaaten der Angebotsvertrag) ausdrücklich angegeben ist, dass die Immobilie leer geliefert werden soll, sagt sie.
