Die Begriffe vorqualifiziert und vorab genehmigt klingen fast so, als könnten sie Synonyme sein. Aber wenn es um die Eigenheimfinanzierung geht, gibt es tatsächlich einen ziemlich großen Unterschied zwischen den beiden – und die Vorabgenehmigung für einen Kredit ist tatsächlich das, was Sie dem Abschlusstisch näher bringt.
Stellen Sie sich das so vor: Eine Vorqualifizierung ist wie kleine Schritte zur Genehmigung einer Hypothek. Sie rufen einen Kreditgeber an, geben Ihre Kreditwürdigkeit selbst aus und geben Informationen über Ihr Einkommen weiter. Im Gegenzug gibt Ihnen der Kreditgeber eine Vorstellung davon, wie viel Sie sich leisten können.
Der grundlegendste Unterschied besteht darin, dass eine Präqualifikation in der Regel auf einem kurzen mündlichen Gespräch über die finanzielle Situation eines Käufers basiert. Es ist nur so gut wie die ehrlichen Antworten des Käufers, erklärt Andrew Fortune, Eigentümer und Makler von GreatColoradoHomes.com. Eine Vorabgenehmigung basiert normalerweise auf einer Finanzdokumentation, die die Antworten des Käufers bestätigt. Es ist viel vertrauenswürdiger.
Oftmals glauben Erstkäufer fälschlicherweise, dass Vorqualifizierung und Vorabgenehmigung dasselbe sind, sagt Fortune.
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Wenn ein Kreditgeber einem Erstkäufer sagt, dass er vorqualifiziert ist, wird er dies manchmal als solides „Ja, ich kann ein Haus kaufen!“ ansehen, sagt Fortune. Es kann später herzzerreißend sein, wenn der Kreditgeber seine Schulden- und Einkommensdokumente überprüft und der Käufer nicht tatsächlich genehmigt wird.
Was passiert also genau zwischen der vorqualifizierten und der vorgenehmigten Phase?
Dies ist die Zeit, in der Sie beginnen, alle erforderlichen Unterlagen zusammenzustellen, erklärt Brendan McKay, Inhaber von McKay Hypothekengesellschaft , eine Hypothekenmaklerfirma in Bethesda, Maryland. Eine Vorabgenehmigung erfolgt, nachdem Sie Dokumente wie Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge, Steuererklärungen und W2s vorgelegt haben und der Kreditsachbearbeiter alles durchkämmt und Ihnen grünes Licht gegeben hat.
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Aber seien Sie gewarnt: Zwischen der vorqualifizierten und der vorgenehmigten Phase kann einiges schief gehen.
Ein Fehler, den Menschen bei der Vorqualifizierung beispielsweise häufig machen, besteht darin, sich auf Kreditauskünfte Dritter zu verlassen (andere als die offizielle, einmal im Jahr kostenlose Auskünfte, die Sie von einem der drei großen Büros bei . erhalten können). jährlicherkreditbericht.com ), von denen bekannt ist, dass sie die Punktzahlen aufblähen, sagt Paul Wood , ein lizenzierter Immobilienverkäufer in New York City.
Oftmals wird der Käufer eine kostenlose Kreditauskunft vorlegen, und die harte Anfrage kommt niedriger zurück, hat Wood bemerkt. Außerdem, sagt er, werden negative Kommentare wie eine verpasste Zahlung von der Bank tendenziell stärker gewichtet, während dies möglicherweise kein großer Teil einer Kreditauskunft ist, sagt Wood.
Noch ein Anfängerfehler? Eröffnen Sie eine Ladenkreditkarte, um Möbel zu kaufen oder ein neues Auto zu leasen, während Sie gleichzeitig auf dem Markt für Eigenheimfinanzierung sind. Diese Schritte können Ihren Kredit binden und an Ihrem Verhältnis von Einkommen zu Schulden basteln.
Der Kauf von großen Artikeln, die die Kreditwürdigkeit beeinträchtigen können, ist ein großes 'No-Go', wenn es um die Vorbereitung auf den Home-Shopping geht, sagt Kim Howard, eine Immobilienmaklerin, die mit ihrem Mann gegründet hat Howard Häuser Chicago.
Noch bevor Sie sich vorqualifizieren, können Sie Ihr Finanzhaus in Ordnung bringen.
Ein Jahr ist der perfekte Zeitrahmen, um wirklich mit der Überwachung Ihres Kredits zu beginnen, Ihre Anzahlung realistisch einzuschätzen und mit einem Immobilienprofi zu sprechen, um den Prozess zu verstehen, sagt Howard. Gehen Sie weiter und kontaktieren Sie einen Hypothekenkreditgeber, der auch so weit entfernt ist, damit Sie wissen, was Sie erwartet. Wenn Sie beispielsweise verstehen, dass Ihr provisionsbasierter Job Ihre Kaufkraft anders beeinflussen könnte als ein gehaltsbasierter Job, können Sie den Kreditvergabeprozess besser planen, sagt sie.
Außerdem können Sie vor der Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens damit beginnen, das Guthaben Ihrer offenen Kreditkarten abzubezahlen, sagt Randall Yates, Gründer und CEO von Das Kreditgeber-Netzwerk , ein Online-Marktplatz für Hypotheken.
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Der Betrag des verfügbaren Kredits, den Sie verwenden, macht 30 Prozent Ihrer gesamten Kreditwürdigkeit aus, sagt Yates. Versuchen Sie, Ihr Guthaben unter 20 Prozent des Kreditlimits Ihrer Karte zu halten.
Auch wenn es um die Zusammenarbeit mit Hypothekengebern während des Präqualifizierungsprozesses geht, ist Ehrlichkeit die beste Politik. Peter Grabel, Geschäftsführer von Luxus-Hypothekengesellschaft , sagt das Ziel, Ihren Kredit so reibungslos wie möglich abzuschließen. Der beste Weg, dies zu tun, ist, Überraschungen zu vermeiden. Seien Sie offen, wenn Sie Unterhalt zahlen, ein Steuerpfandrecht haben, ein finanzielles Geschenk von einem Familienmitglied erhalten oder sogar ein ausstehendes Parkticket haben.
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Es ist auch wichtig zu verstehen, dass auch nach dem Vorabgenehmigungsverfahren und der Überprüfung durch den Versicherer Schluckauf auftreten kann.
Wenn Sie beispielsweise Ihren Job verlieren oder die Woche der Schließung kündigen, könnte Ihre Zulassung gefährdet sein, erklärt Grabel. Kreditgeber führen immer eine abschließende Überprüfung der Beschäftigung vor dem Abschluss durch.
Der Imbiss hier? Diese Vorqualifizierung ist nur der erste von vielen Schritten, bevor Sie ein Haus schließen.
