Nachdem ich einige größere Renovierungsarbeiten an meinem Haus durchgeführt hatte, wollte ich unsere Rendite ermitteln, wie viel wir noch tun können, bevor unsere Immobilie übermäßig verbessert wird, und ob es sich lohnt, eine Refinanzierung zu prüfen. Also wandte ich mich an meinen ach so großzügigen Immobilienmakler Garrett Ackles of Semonin in Louisville, Kentucky, für eine grobe Schätzung, bevor wir eine offizielle Schätzung einholten. Wenn Sie eine Bewertung erhalten, enthält sie im Allgemeinen Seiten mit schwer zu durchsuchendem Immobilienjargon. Stellen Sie sich also meine Überraschung vor, als Ackles mir eine einfache Nummer und eine Erklärung gab, die fast jeder verstehen konnte.
Während viele Immobilienprofis in Dollar pro Quadratfuß schätzen, hat Ackles es vorgezogen – zumindest in meinem Fall und in unserer Gegend – Immobilien auf einer Skala von eins bis fünf Sternen zu bewerten. Im Grunde betrachtet er die Immobilien in der Nachbarschaft, sieht, worauf es ankommt und erstellt fünf verschiedene Klammern: Immobilien, die fast unbewohnbar sind, sind die Ein-Stern-Objekte, und die Top-Traumimmobilien sind die Fünf Sterne-Objekte, wobei der mittlere Hauspreis in der Umgebung als Drei-Sterne-Objekte gilt.
12 12 Bedeutung Engel
Wenn ich es so betrachte, kann ich leicht den Typ des Käufers und die Preisspanne identifizieren, die er wahrscheinlich für die Immobilie zahlen würde, sagt mir Ackles. Wir können dann für jede der „Sterne“-Kategorien im Mikrobereich einen angemessenen Preis pro Quadratmeter zuordnen. Er sagte auch, dass diese Methode es ihm ermöglicht, Abweichungen besser zu kontrollieren.
Er sagte mir, dass er unsere Immobilie beim ersten Kauf als niedrige Zwei-Sterne-Kategorie eingestuft hätte: Sie hatte Potenzial, sie war lebenswert, aber sie brauchte dringend eine Aktualisierung. Wir haben 200.000 Dollar dafür bezahlt, oder ungefähr 50 Dollar pro Quadratfuß. Als wir dann die ersten allgemeinen Updates durchführten (wie die Installation von Central Air, Tonnen von kosmetischen Updates und eine gute Reno des schrecklichen dritten Stocks), sagte er, wir sind in ein solides mittelhohes Drei-Sterne-Haus gesprungen und stoßen zusammen Unsere Schätzungen belaufen sich auf 85 USD pro Quadratfuß bis 95 USD pro Quadratfuß.
Und er hatte recht! Als wir eine offizielle Bewertung hatten, wurde unser Haus nach unseren ersten Aktualisierungen mit 350.000 US-Dollar bewertet.
Also haben wir weitere Renovierungsarbeiten durchgeführt - unsere Küche, Speisekammer und Bad modernisiert (von denen Ackles uns sagte, dass sie von einem höherwertigen Käufer optisch und funktional geschätzt würden). Basierend auf vergleichbaren Immobilien in der Gegend brachte uns das auf 110 bis 115 US-Dollar pro Quadratfuß oder zwischen 429.000 und 448.000 US-Dollar.
Wir haben entschieden, dass sich eine Refinanzierung lohnt und haben ein offizielles Gutachten eingeholt. Es stellte sich heraus, dass er wieder Recht hatte – wenn auch ein wenig konservativ – und unser Haus war 475.000 Dollar wert.
Wir planen noch einige kleinere Updates, um unsere Bewertung weiter zu verbessern, aber Ackles sagte uns, dass unser Haus wirklich nur in die mittlere Vier-Sterne-Bewertung oder etwa 125 US-Dollar pro Quadratfuß kommen wird, da dies das maximale Wertpotenzial von . ist unser Eigentum, aufgrund seiner Lage und allgemeinen Funktionalität. Obwohl wir jedes Upgrade zu unserer Immobilie hinzufügen könnten, gibt es nur eine begrenzte Rendite, die wir dafür erzielen werden.
Was bedeutet die Zahl 444?
Genau wie der Käufer, der kein „Fünf-Sterne“-Geld für ein Hotel zahlen würde, das eine halbe Meile vom Strand entfernt ist, glaube ich nicht, dass Sie etwas tun könnten – oder Geld ausgeben könnten – um machen dies zu einem Fünf-Sterne-Standort, sagte Ackles.
Ja, die Methode von Ackles ist unkonventionell, aber der Ansatz dahinter ist für Immobilienmakler üblich. Während Einat Bar , eine Immobilienmaklerin bei Compass in Brooklyn, New York, sagt, dass sie noch nie eine Sternebewertung vorgenommen habe, sie und ihre Kollegen bewerten Immobilien im Allgemeinen nach Zustand und Lage auf einer Skala mit vergleichbaren Immobilien auf dem Markt und den jüngsten Verkäufen. Dies tun jedoch nicht alle Agenten. Bar stellt fest, dass sich einige Agenten in New York City strikt an die Schätzungen des Quadratmeterpreises halten.
Was bedeutet Nummer 1010?
Dies soll nur sagen, dass Sie auf keinen Fall eine offizielle Bewertung auslassen sollten, wenn Sie bald verkaufen oder refinanzieren möchten - aber ich denke, Ackles' Trick hat mir sehr geholfen, wenn ich versuche abzuschätzen, welche Renovierungsarbeiten es wert sind, und wie viel sie zum Wiederverkaufswert meines Hauses beitragen.
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