Der Immobilienmarkt hat sich auf einem wilder Ritt seit zwei Jahren – und die Höhen und Tiefen sind noch lange nicht vorbei.
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Die Zinssätze für 30-jährige Hypotheken schweben jetzt rund sieben Prozent , was den Kauf eines Eigenheims im Moment sehr teuer macht. Auf der positiven Seite stehen höhere Zinsen sollte bedeuten weniger Wettbewerb bei Vorführungen und Tage der offenen Tür, weniger Bieterkriege und letztendlich niedrigere Preise. Aber passiert das alles wirklich?
„Der Markt erlebt zweifellos einen grundlegenden Wandel“, sagt er Haley Schneider , ein Immobilienmakler in Massachusetts. „Durch die Zinserhöhungen sind Käufer generell vorsichtig, wenn es um den Kauf von Eigenheimen geht.“
Ich wollte besser verstehen, was einige dieser makroökonomischen Faktoren tatsächlich für die heutigen Käufer bedeuten, die auf der Suche nach einem neuen Zuhause sind, also habe ich mich bei einer Handvoll Immobilienexperten erkundigt. Hier ist, was sie zu sagen hatten.
Bargeld ist immer noch König
Zinssätze – die die Fed in ihrem Bemühen weiter erhöht halt inflation und hoffentlich einer Rezession vorbeugen – bestimmen, wie teuer es ist, Geld zu leihen. Hohe Zinsen bedeuten, dass es mehr kostet, Geld zu leihen, um ein Haus zu kaufen. Aus diesem Grund entscheiden sich Käufer, die nicht unbedingt Geld leihen müssen, dafür, auf Hypotheken ganz zu verzichten und bar zu bezahlen.
„Über 75 Prozent unserer Herbsttransaktionen sind alle bar“, sagt der Immobilienmakler Jared Barnett .
Dies ist nicht ideal für Käufer, die tun trotzdem eine Hypothek aufnehmen müssen, wie es Verkäufer oft vorziehen all-cas h bietet an eher als solche, die eine Finanzierung erfordern.
Verkäufer fangen nur langsam an
Es sind grundlegende Angebot und Nachfrage: Während der Pandemie waren die Zinsen niedrig, was es billig machte, Geld zu leihen. Dies wiederum bedeutete, dass mehr Käufer nach Häusern suchten (hohe Nachfrage). In Verbindung mit einem begrenzten Angebot an verfügbaren Häusern trieb dies die Preise durch die Decke (Wortspiel beabsichtigt).
Jetzt suchen wegen der hohen Zinsen weniger Käufer. Theoretisch sollten die Preise fallen – und das haben sie bis zu einem gewissen Grad auch getan. In den vier Wochen bis zum 2. Oktober (die neuesten verfügbaren Daten) lag der mittlere Angebotspreis um sieben Prozent unter dem Rekordhoch im Mai. Aber mit 373.725 $ ist es immer noch sieben Prozent höher als vor einem Jahr, pro Redfin Daten .
Viele Verkäufer erinnern sich noch an die Tage der überfüllten Tage der offenen Tür und der Bieterkriege, und sie beeilen sich noch nicht, ihre Listenpreise zu senken oder niedrigere Angebote anzunehmen.
„Einige Verkäufer verstehen, dass sich der Markt verändert hat, und sie haben nicht unbedingt die Oberhand“, sagt der Immobilienmakler Bill Kovalchuk . „Einige Verkäufer verstehen es, aber viele nicht.“
Ein weiterer Faktor spielt eine Rolle: Auch Verkäufer haben es mit hohen Zinsen zu tun, genau wie Käufer. Sie haben möglicherweise das Gefühl, dass sie ihr derzeitiges Haus für einen Spitzenpreis verkaufen müssen, um sich ein neues leisten zu können, daher ihre Entscheidung, sich nicht vom Preis zu rühren. (Die Zinssätze führen auch dazu, dass einige Verkäufer einfach bleib stehen derzeit, was bedeutet, dass es auf dem Markt ein geringeres Angebot an verfügbaren Häusern gibt, was ebenfalls dazu beiträgt, die Preise hoch zu halten.)
„Verkäufer halten fest und wehren sich dagegen, zu kürzen oder sich in der Mitte zu treffen, sollten sie ein Angebot erhalten, das nicht zu ihrer Zufriedenheit ist“, sagt Immobilienmakler Tod Maloof .
Das sind keine guten Neuigkeiten für Käufer, da sie bereits viel mehr Zinsen zahlen als noch vor ein oder zwei Jahren, also brauchen sie wirklich sinkende Preise, um sich ein Eigenheim leisten zu können.
Die gute Nachricht ist, dass sich der Markt irgendwann selbst korrigieren wird und die Verkäufer ihre Preise senken müssen oder riskieren, dass die Immobilie ewig auf dem Markt bleibt. Es kann nur noch etwas dauern.
Auch billige Häuser sind teuer
Aufgrund der derzeit hohen Zinsen haben Käufer, die bereits mit einem kleinen Budget arbeiten, eine noch engere Auswahl an Eigenheimen, die sie sich tatsächlich leisten können. Bei einem Zinssatz von sieben Prozent werden selbst relativ günstige oder bezahlbare Häuser aufgrund der Zinsmehrkosten schnell unerreichbar.
„Käufer haben ein begrenztes Einkommen, und die höheren Finanzierungskosten tragen zu ihren Gesamthaltungskosten bei, wodurch sich der Finanzierungsbetrag und damit der Betrag, den sie für eine Einheit bezahlen können, verringert wird“, sagt der Immobilienmakler Rachel Lustbader .
Käufer können immer noch einsteigen – und jetzt könnte ein guter Zeitpunkt sein
Das alles mag wie eine Menge schlechter (oder bestenfalls lauwarmer) Nachrichten erscheinen. Aber die Einkäufer haben definitiv die Oberhand, wenn es um Verhandlungen geht. Demnach liegen Häuser doppelt so lange auf dem Markt wie in diesem Frühjahr Daten von Redfin, so dass motivierte Verkäufer, die wirklich umziehen müssen, möglicherweise bereit sind, Käufern einige Zugeständnisse anzubieten.
Fazit: Wenn Sie für eine Hypothek genehmigt werden können oder zufällig über einen Haufen Bargeld verfügen, sollten Sie vielleicht sofort einen Kauf in Betracht ziehen. Natürlich ist die Entscheidung von Person zu Person sehr unterschiedlich, basierend auf der individuellen Situation jedes Einzelnen. Aber wenn es etwas ist, worüber Sie schon eine Weile nachdenken, ist jetzt vielleicht endlich die Zeit, den Abzug zu betätigen.
„Käufer haben eine Chance, die sie seit über zwei Jahren nicht mehr hatten: in ein Haus zu kommen“, sagt er Nicole Rüth , ein in Denver ansässiger Kreditgeber der Fairway Independent Mortgage Company. „Käufer können über Preis, Inspektion und Zugeständnisse verhandeln.“
Ja, Sie zahlen mehr Zinsen. Aber wie Rueth weise betont, ändern sich die Zinssätze und Sie können später eine Hypothek mit einem niedrigeren Zinssatz refinanzieren. Darüber hinaus, wenn Sie warten, bis die Preise sinken, können Sie erneut gegen Tonnen anderer Käufer kämpfen.
„Wenn die Wirtschaft in eine Rezession übergeht – und das wird sie – werden die Zinsen sinken“, sagt sie. 'Käufer können sich heute in ihr eigenes warmes Zuhause kuscheln und sich in eine niedrigere monatliche Zahlung refinanzieren, anstatt mit anderen Käufern zu konkurrieren, die zurückkommen, wenn die Zinsen fallen.'
