Im Jahr 2008 bildete der US-Immobilienmarkt bereits Krater, als die Große Rezession Einzug hielt. Um zu versuchen, die Blutung zu stoppen, verabschiedete der Kongress Serie Steuergutschriften für Erstkäufer von Eigenheimen, jede großzügiger als die andere. Zuerst kam eine Steuererstattung in Höhe von 7.500 US-Dollar, die über 15 Jahre ohne Zinsen zurückgezahlt werden sollte. Bis Anfang 2009 war es auf 8.000 US-Dollar angewachsen und erforderte keinerlei Rückzahlung. Und für den größten Teil des Jahres 2010 hatten sogar einige wiederholte Eigenheimkäufer Anspruch auf eine Steuergutschrift im Wert von bis zu 6.500 US-Dollar.
Während diese saftigen Steuergutschriften für Eigenheimkäufer schon lange ausgelaufen sind, da sich die Wirtschaft und der Wohnungsmarkt wieder erwärmt haben, ist Uncle Sam immer noch sehr daran interessiert, Ihnen beim Einzug in Ihr erstes Eigenheim zu helfen. Hier sind einige andere Steuererleichterungen, von denen Hauskäufer profitieren können.
Hypothekenzinsabzug
Beginnen wir mit der größten Steuervergünstigung, die den meisten Eigenheimkäufern zur Verfügung steht: Sie können die Hypothekenzinsen, die Sie in einem bestimmten Jahr zahlen, abziehen – und zufällig zahlen Sie in den ersten Jahren Ihres Eigenheims die meisten Zinsen.
Die Banken wollen sicherstellen, dass sie den größten Teil ihrer Zinsen erhalten, also laden sie Hypotheken vorzeitig auf, damit am Anfang mehr Zinsen gezahlt werden, sagt Marie Presti, Eigentümerin und Maklerin der Presti Group in Newton, Massachusetts. Das bedeutet, dass der Bau eine Weile dauert wertvolles Eigenkapital in Ihrem Haus, aber es hilft, Ihre Steuerbelastung in den ersten Jahren Ihrer Hypothek zu senken.
Nehmen wir an, Sie nehmen eine Hypothek in Höhe von 300.000 USD mit einer Laufzeit von 30 Jahren zu einem Zinssatz von 4,25% auf. In Ihrem ersten Jahr sind Ihre Hypothekenzahlungen hauptsächlich Zinsen, von denen Sie etwa 12.650 USD abziehen müssen. Wenn Sie also etwa 75.000 US-Dollar verdienen, sind das die letzten 12 Riesen oder so fällt in die Steuerklasse von 25 % – was bedeutet, dass Sie etwa 3.160 US-Dollar von Ihrer Steuerrechnung gespart haben.
Irgendwie. Der IRS bietet einen Standardabzug für Personen, die keine Angaben machen: Im Jahr 2017 sind es 6.350 US-Dollar für alleinstehende Steuerzahler oder 12.700 US-Dollar für verheiratete Paare, die gemeinsam einreichen. Sie müssen also mehr abziehen, damit sich die Aufschlüsselung lohnt; Wenn die Steuerzahler im obigen Beispiel verheiratet sind, ist es so ziemlich eine Wäsche. (Das ist ein Grund dafür 77 Milliarden US-Dollar Werbegeschenk für die Regierung profitiert meistens Amerikaner mit mittlerem bis hohem Einkommen , und warum von gesprochen wird ändern oder verschrotten .)
Dies hat jedoch auch einige steuerliche Vorteile. Sofern Sie nicht selbstständig sind oder eine anderweitig schwierige Steuersituation haben, haben Sie bei der Einreichung Ihrer Steuern wahrscheinlich immer den Standardabzug vorgenommen. Jetzt, da Sie ein Eigenheim besitzen und jedes Jahr Tausende von Dollar an Hypothekenzinsen abschreiben können, ist es möglicherweise sinnvoller, Ihre Abzüge für die Zukunft aufzulisten. Und das eröffnet viele andere kleine Abzüge, mit denen Sie sich vielleicht vorher nicht die Mühe gemacht haben, wie zum Beispiel für Studienkreditzinsen, Kinderbetreuungskosten oder die Sachen, die Sie an Goodwill oder die Heilsarmee spenden.
Hypothekarkreditzertifikat
Diese wenig bekannte Steuererleichterung ist ein großes Problem – wenn Sie sich qualifizieren können. Hypothekenkreditzertifikate (MCCs) werden auf staatlicher oder lokaler Ebene ausgestellt, daher können die Regeln stark variieren und sind nicht in allen Gebieten verfügbar. Da eine Steuergutschrift jedoch im Allgemeinen noch wertvoller ist als ein Abzug – anstatt nur Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu senken, ist eine Gutschrift eine tatsächliche Senkung Ihrer Steuerrechnung – es lohnt sich unbedingt zu prüfen, ob Ihr Bundesland, Ihre Stadt oder Landkreis bietet Kundencenter an.
Während die Besonderheiten je nach Bundesstaat und sogar von Stadt zu Stadt variieren, können Sie mit einem MCC grundsätzlich eine Steuergutschrift für einen bestimmten Prozentsatz der von Ihnen gezahlten Hypothekenzinsen erhalten, bis zu 2.000 USD pro Jahr (Preise reichen von 20 % bis 50 % ).
Dies ist eine besonders wertvolle Steuererleichterung für Eigenheimkäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen oder für diejenigen, deren Eigenheime nicht genug kosten, um den Abzug der Hypothekenzinsen zu lohnen. In Texas zum Beispiel ein MCC ermöglicht es Ihnen, 40% zu beanspruchen Ihrer Hypothekenzinsen als Steuergutschrift jedes Jahr bis zu dieser Obergrenze von 2.000 USD. Wenn Sie eine Hypothek in Höhe von 150.000 USD aufnehmen, schulden Sie im ersten Jahr etwa 6.750 USD an Zinsen – nicht genug, um den Standardabzug zu umgehen und sich mit der Aufzählung zu beschäftigen, wenn Sie verheiratet sind. Aber mit einem MCC würden Sie 40% dieser Zinsen, die in einer Dollar-für-Dollar-Steuergutschrift gezahlt wurden, bis zur Obergrenze von 2.000 USD zurückerhalten. (Was ist mehr, Sie können immer noch Zinsen abziehen, die über diese Grenze von 2.000 USD hinaus gezahlt wurden. )
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Um sich zu qualifizieren, müssen Sie in der Regel Erstkäufer von Eigenheimen sein und das Haus bis zum Verkauf als Hauptwohnsitz nutzen; andere Anspruchsvoraussetzungen umfassen Einkommensgrenzen und den Preis des Eigenheims. In Kalifornien , zum Beispiel, 2017 Einkommensgrenzen reichte von 73.300 US-Dollar für 1- bis 2-Personen-Haushalte in etwa einem Dutzend Bezirken bis zu 154.057 US-Dollar für eine drei- oder mehrköpfige Familie in den Bezirken Marin und San Francisco. In diesen teuren Bezirken und anderen, wie Los Angeles und San Diego, bis zu 5.713 waren förderfähig, aber die Förderfähigkeit in anderen Bereichen lag bei 253.809 US-Dollar.
Grundsteuern
Der durchschnittliche amerikanische Haushalt zahlte im Jahr 2016 laut einer Analyse von Attom-Datenlösungen , aber Ihre Rechnung kann an Orten mit teureren Häusern oder höheren Steuersätzen erheblich höher sein; die durchschnittliche Rechnung in New Jersey war .549 .
Dankenswerterweise können Sie diese lokalen Abgaben von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Sie also 4.000 US-Dollar an Grundsteuern abziehen und Ihr Einkommen in der Steuerklasse von 25 % liegt, ist dies ein Rabatt von 1.000 US-Dollar auf Ihre Bundessteuerrechnung.
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Ellie Arciaga Lillstrom)
Punkte
Punkte – Geld, das Sie Ihrem Kreditgeber im Voraus für einen besseren langfristigen Zinssatz zahlen könnten – sind im Wesentlichen vorausbezahlte Zinsen und daher sie sind wie Hypothekenzinsen abzugsfähig . Ein Punkt ist 1% Ihrer Hypothek, also könnten dies weitere ein paar tausend Dollar sein, um Ihr steuerpflichtiges Einkommen zu sparen. Sie können den vollen Betrag der im Jahr des Hauskaufs gezahlten Punkte abziehen; andernfalls müssen Sie den Abzug über die Laufzeit der Hypothek verteilen.
Energieverbesserungen
Bis Ende 2016 gab es einige ziemlich lukrative Bundessteuergutschriften für energieeffiziente Verbesserungen rund um Ihr Zuhause, von der Isolierung bis hin zur Installation von Heizsystemen und Geräten mit Energy Star-Bewertung. Ach, die sind alle abgelaufen und angesichts der derzeitigen Führung (äh, wenn man das so nennen kann) in Washington scheint es unwahrscheinlich, dass sie in absehbarer Zeit ein Comeback feiern werden.
Viele Staaten bieten jedoch immer noch ihre eigenen steuerlichen und finanziellen Anreize für die Installation alter oder innovativer Energieverbesserungen. Massachusetts zum Beispiel wird 75 % des Tabs für Isolierung hinzufügen (bis zu .000) und Angebote Rabatte bis zu 3.000 US-Dollar für den Austausch von über 30 Jahre alten Kesseln oder Öfen durch hocheffiziente Gasheizgeräte.
Inzwischen lebt eine sehr große, energiebezogene Steuergutschrift des Bundes weiter: Die 30%-Gutschrift für Solaranlagen. Wenn Sie 20.000 US-Dollar für eine Solaranlage auf dem Dach bezahlen, erhalten Sie zusätzlich zu den staatlichen Anreizen einen Steuernachlass von 6.000 US-Dollar. Dieser großzügige Kickback, der keine Obergrenze hat, wurde bis 2019 verlängert und beginnt dann nach unten zu sinken (auf 26% im Jahr 2020, 22% im Jahr 2021 und dann null). Eine Seite wie EnergySage.com kann Ihnen helfen, eine Solaranlage auszupreisen und Angebote von konkurrierenden Installateuren zu vergleichen.
Straffreie IRA-Abhebungen
Nicht, dass dies eine gute Idee wäre, aber wenn Sie Ihre IRA für eine Anzahlung anzapfen müssen, dürfen Sie einmal in Ihrem Leben bis zu 10.000 US-Dollar abheben, um sie in Ihr erstes Zuhause zu investieren, ohne die üblichen 10 % vorzeitig abzuheben Strafe (Sie müssen trotzdem Einkommenssteuern zahlen).
Mit einem Roth IRA , Sie können jederzeit Beiträge aus beliebigem Grund steuer- und straffrei abheben, und Sie können auch bis zu 10.000 US-Dollar an Anlagegewinnen ohne Strafe für einen erstmaligen Hauskauf abheben. In jedem Fall können verheiratete Hauskäufer bis zu 10.000 US-Dollar pro Stück abheben.
Steuertipp: Behalten Sie den Überblick über Heimwerkerarbeiten
Schließlich ist dies nicht gerade eine Steuererleichterung, sondern eher ein Rat zur Vermeidung einer möglichen Steuerstrafe auf der ganzen Linie. Uncle Sam lässt Ihnen beim Verkauf eines Hauptwohnsitzes, in dem Sie mindestens zwei der letzten fünf Jahre gelebt haben, erheblichen Spielraum, aber wenn dieses Haus irgendwie mehr als 250.000 US-Dollar (oder 500.000 US-Dollar für Ehepaare) wert ist, schulden Sie Kapitalertragsteuern auf der Profit.
Das ist ein gutes Problem, aber trotzdem: Behalten Sie Ihre Heimwerkerkosten im Auge, damit Sie eines Tages, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, diese Kosten bei der Ermittlung Ihres Gewinns zum Grundkaufpreis addieren können.
Wenn Sie Single sind und eine Eigentumswohnung für 500.000 US-Dollar gekauft und fünf Jahre später für 800.000 US-Dollar verkauft haben, schulden Sie Kapitalertragsteuer auf diese 300.000 US-Dollar Gewinn – es sei denn, Sie können nachweisen, dass Sie mehr als 50.000 US-Dollar für Heimwerkerarbeiten ausgegeben haben. Bewahren Sie also die Quittungen von Home Depot und die Rechnungen von Auftragnehmern auf.
Steuergesetze sind kompliziert und ändern sich häufig; Überprüfen Sie IRS.gov oder wenden Sie sich an einen Steuerberater.
