Wenn Sie keine gute Fee oder eine coole halbe Million herumsitzen, benötigen Sie wahrscheinlich eine Hypothek, wenn Sie ein Haus kaufen möchten. Hier erfahren Sie, wie Sie sich für eine Hypothek qualifizieren und diese auswählen und was Sie während des gesamten Prozesses erwarten können.
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Früh anfangen
Seien wir ehrlich: Sie können so viele offene Häuser besuchen, wie Sie möchten, aber Sie werden keines ohne Hypothek kaufen können. Bringen Sie also früh den Ball ins Rollen und lassen Sie sich vorab genehmigen, bevor Sie überhaupt mit der Wohnungssuche beginnen.
Meine Empfehlung wäre, immer eine Vorabgenehmigung einzuholen, bevor Sie nach Ihrem Traumhaus suchen, sagt Nick Beser, Direktor für Wohnungs- und Gemeindeentwicklung bei einer gemeinnützigen Organisation Guidewell Financial Solutions . Es ist nie gut, sich in eine Immobilie zu verlieben, nur um herauszufinden, dass Sie sich zu diesem bestimmten Preis nicht dafür qualifizieren können. Beser sagt, dass der Vorabgenehmigungsprozess bei einem seriösen Kreditprofi nicht länger als ein oder zwei Tage dauern sollte. Eine Vorabgenehmigung ist in der Regel 90 Tage gültig, danach können Sie den Vorgang bei Bedarf wiederholen.
(Beachten Sie, dass Sie sich auch von einem Kreditgeber vorqualifizieren lassen können. Dies ist eine grobe Schätzung dessen, was Sie sich auf der Grundlage der von Ihnen bereitgestellten Finanzinformationen und einer sanften Bonitätsprüfung leisten könnten. Die Vorqualifizierung ist ein einfacherer und schnellerer Prozess, da Sie dies nicht tun müssen reichen Sie Unterlagen über Ihre Finanzen ein. Aus dem gleichen Grund ist es aber auch weitgehend bedeutungslos und bedeutet nicht, dass Sie für eine Finanzierung genehmigt wurden. Es ist einfach eine gute Möglichkeit, abzuschätzen, wie hoch eine Hypothek sein könnte.)
Bist du bereit?
Aber bevor Sie eine Hypothek beantragen, sollten Sie Ihre Finanzen im Griff haben: Sie wollen sich von der besten Seite zeigen, um sich für die besten Zinsen zu qualifizieren – oder überhaupt.
Achten Sie darauf, wie Sie Ihr Guthaben verwalten, sagt Tom Gleason, ehemaliger Geschäftsführer von Masse Gehäuse , die gemeinnützige Wohnungsbaufinanzierungsbehörde für Massachusetts. Wenn Sie mit Ladenkrediten, Studienkrediten oder Autokrediten im Rückstand sind, müssen Sie sich um diese Probleme kümmern. Sonst, sagt er, wirst du einfach abgelehnt.
Sie müssen an einen Punkt gelangen, an dem Sie drei Jahre in Folge ein konstantes Einkommen hatten, sagt Marie Presti, Inhaberin/Maklerin der Presti-Gruppe in Newton, Massachusetts. Banken möchten auch einige Barreserven sehen, wenn Sie eine Hypothek beantragen. Kreditgeber möchten wissen, dass Sie nicht nur Geld für eine Anzahlung haben, sondern auch genug Geld, um die Hypothek zu bezahlen, falls Sie nach dem Kauf des Hauses Ihren Arbeitsplatz verlieren. Sie sehen gerne drei bis sechs Monate Ausgaben. Dies muss kein riesiges Bündel Bargeld auf Ihrem Sparkonto sein – es kann Guthaben auf Rentenkonten enthalten, die Sie hoffentlich nicht anfassen müssen, wie z. B. 401 (k) oder IRA.
In der Zwischenzeit qualifizieren Sie sich für bessere Hypothekenzinsen, wenn Ihre Kreditwürdigkeit ausgezeichnet ist und Sie nicht viele Schulden haben. Um den niedrigsten Zinssatz zu erhalten, sollte die Kreditwürdigkeit im Bereich von 700 liegen und das Verhältnis von Schulden zu Einkommen des Kreditnehmers sollte bei etwa 36% liegen, sagt Beser. Das bedeutet, dass Ihre gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen – einschließlich der Zahlungen für Studentendarlehen, Autokredite, Kreditkartenmindestbeträge und der Hypothek, die Sie aufnehmen möchten – 36 % Ihres monatlichen Einkommens vor Steuern nicht überschreiten sollten.
Viele Kreditgeber haben jedoch Hypothekenfinanzierungen, die Werte bis zu den niedrigen 600ern ermöglichen, fügt Beser hinzu, und Fannie Mae und Freddie Mac haben kürzlich Änderungen vorgenommen, um eine Schuldenquote von bis zu 50% zu ermöglichen.
Im Allgemeinen gilt: Je schlechter Ihre Kreditwürdigkeit, desto höher der Zinssatz, sagt Beser – und je höher der Zinssatz, desto höher die Hypothekenzahlung. Dies ist wichtig, da die Höhe Ihrer monatlichen Zahlung die Größe Ihres Eigenheims, das Sie kaufen können, einschränken kann. Es kann sogar helfen, die Gemeinde zu bestimmen, in der sich Ihre Familie das Leben leisten kann, sagt er.
Wenn Sie einen schnellen Kredit-Score benötigen, ist die Zahlung von Kreditkartenguthaben einer der unmittelbarsten Kredit-Booster um herum. Das liegt daran, dass ungefähr ein Drittel Ihrer Kreditwürdigkeit durch die Kreditausnutzung bestimmt wird oder wie viel Ihrer verfügbaren Kreditlimits Sie aufgebraucht haben. Auch die Rückzahlung von Guthaben kann Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis auf ein akzeptables Niveau senken.
Speichern Pin It Mehr Bilder anzeigen (Bildnachweis: Nasozi Kakembo)
Finden Sie einen Kreditgeber (und suchen Sie nach Programmen für Erstkäufer von Eigenheimen)
Es gibt viele Arten von Hypothekenkreditgebern, von Ihrer Nachbarschaftsbank oder Kreditgenossenschaft über Online-Banken bis hin zu Nichtbanken-Kreditgebern. Während Ihre eigene Bank Hypotheken anbietet, sollten Sie auch die Zinssätze und Bedingungen anderer Kreditgeber vergleichen, da Verbraucherbanken möglicherweise nicht so wettbewerbsfähig sind – insbesondere für Erstkäufer. Sehen Sie sich insbesondere die von Ihrem Bundesstaat unterstützten Erstkäuferprogramme an Wohnungsbaubehörde oder die bei lokalen Kreditgenossenschaften.
Wir haben ein Erstwohnungskaufprogramm genutzt, das von einer Kreditgenossenschaft angeboten wurde, zu der ich bei der Arbeit Zugang habe, sagt Sarah Korval, die 2016 mit ihrem Ehemann Scott in Boston ein Stadthaus gekauft hat. Wir haben eine Reihe verschiedener Optionen untersucht, darunter drei verschiedene Kreditgenossenschaften und Finanzierungsmöglichkeiten durch einen Kreditsachbearbeiter. Am Ende boten die Kreditgenossenschaften alle wirklich starke Programme mit tollen Preisen an, also haben wir uns für eines davon entschieden.
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Für einen Erstkäufer von Eigenheimen kann es oft schwierig sein, eine herkömmliche Anzahlung von 20% zu leisten: Sie haben kein bestehendes Haus zum Einlösen, und vielleicht waren Sie zu sehr damit beschäftigt, Studienkredite zu bekämpfen oder zu bezahlen himmelhohe Mieten, um 40.000 US-Dollar oder mehr in bar zu sparen. Sie können jedoch eine Reihe von Kreditprogrammen nutzen, die für Personen in Ihrer Situation entwickelt wurden.
Hypothekenprodukte, die Anzahlungen von bis zu 3% beinhalten, werden jetzt angeboten, um Gemeinden mit niedrigem und mittlerem Einkommen und jungen Erwachsenen zu helfen, Wohneigentum zu erlangen, sagt Beser. Bundesdarlehensprogramme wie FHA, VA und Fannie Maes Homeready Mortgage machen es einfacher, eine Hypothek ohne eine beträchtliche Anzahlung abzuschließen. Tatsächlich sind Kredite, die durch die Bundeswohnungsverwaltung (FHA) sind offen für Käufer mit Kredit-Scores von nur 580 , während VA-Darlehen Erlauben Sie aktiven Militärangehörigen und Veteranen, ein Haus ohne Anzahlung zu finanzieren.
Beser empfiehlt, Kreditgeber in Ihrer Nähe zu überprüfen, die diese Programme oder ihre eigenen Erstkäuferprogramme anbieten. Fragen Sie auch nach staatlichen und lokalen Anreizprogrammen, die Ihre Anzahlung oder Ihren Zinssatz senken können, fügt er hinzu. Einige Bundesstaaten oder Städte bieten den Bewohnern noch großzügigere Vergünstigungen für Erstkäufer, wie z. B. eine Anzahlungshilfe, solange sie eine bestimmte Anzahl von Jahren im Haus bleiben.
Um sich für diese Programme zu qualifizieren, müssen Sie in der Regel einen Erstkäuferkurs bei einer HUD-zertifizierten gemeinnützigen Organisation entweder persönlich oder online absolvieren. Nach der jüngsten Rezession verstehen Kreditanbieter, dass das Anbieten einer niedrigeren Anzahlung mit Risiken verbunden ist. Sie sehen jedoch die Bildung von Wohneigentum als starke Abschreckung vor Zahlungsunfähigkeit, sagt Beser.
Es ist wahr: Kreditnehmer, die einen Kurs zum Kauf von Eigenheimen besuchen, werden später seltener mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert. Das Beste, was ein Verbraucher für sich selbst tun kann, ist eine bessere Ausbildung, sagt Gleason. Und das Durchlaufen dieser Kurse, wie wir im Laufe der Zeit gesehen haben, macht einen großen, großen Unterschied.
Die Papierkram-Ernte
Sobald Sie bereit sind, eine Hypothek zu beantragen (einschließlich einer Vorabgenehmigung), müssen Sie eine gottlose Menge an Finanzpapieren zusammentragen. Abhängig von Ihren organisatorischen Fähigkeiten (oder deren Fehlen) kann dies der mühsamste Teil des Hauskaufprozesses sein. Zusätzlich zum Ausfüllen des Kreditantrags müssen Sie in der Regel Folgendes suchen und angeben:
- Ihre letzten beiden Steuererklärungen und W-2-Formulare
- Aktuelle Gehaltsabrechnungen (oder andere Einkommensnachweise)
- Guthaben und monatliche Zahlungen für Studentendarlehen, Autokredite und andere Schulden
- Kreditkartensalden und Mindestzahlungen
- Aktuelle Kontoauszüge (Prüfen und Sparen)
- Guthaben auf Investitionskonten (401k, IRA usw.)
- Stornierte Mietschecks (Nachweis der laufenden Mietzahlungen)
Festzins vs. Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM)
Bei den meisten Erstkrediten für Eigenheimkäufer handelt es sich um eine standardmäßige Festhypothek mit 30 Jahren Laufzeit. Hier legen Sie einen bestimmten Zinssatz für 30 Jahre fest – dies ist die risikoärmste Option, da sich Ihre monatliche Zahlung nicht ändert. Dies ist jedoch nicht das einzige Hypothekenprodukt auf dem Markt – bei weitem nicht.
Eine Hypothek mit variablem Zinssatz hingegen ist genau das, wonach es sich anhört – der Zinssatz kann sich ändern. Diese werden als 5/1 oder 7/1 ARM beworben – das bedeutet, dass der Satz für die ersten fünf (oder sieben) Jahre festgelegt ist und sich danach einmal im Jahr basierend auf den Marktbedingungen ändern kann.
Ein ARM ist etwas riskanter, hat aber einen Vorteil – nämlich, dass der anfängliche Zinssatz niedriger ist als bei einer Festhypothek. Nehmen wir zum Beispiel an, eine 30-jährige Festhypothek wird mit 4% beworben; ein 5/1 ARM beim gleichen Kreditgeber kann bei 3,5% beginnen. Das kann in den ersten fünf Jahren beträchtliche Einsparungen bedeuten und es Ihnen ermöglichen, sich für eine größere Hypothek zu qualifizieren. Angesichts der Tatsache, dass die Zinsen seit der Großen Rezession in der Nähe des Allzeittiefs schweben, ist es fair davon auszugehen, dass Sie in sechs Jahren mehr – vielleicht sogar ein bisschen mehr – zahlen werden, wenn Sie Ihre Hypothek nicht vorher verkaufen oder refinanzieren dann. Aus diesem Grund führen Sie die meisten Ressourcen für Erstkäufer von Eigenheimen zu einer Festhypothek (oder benötigen sogar diese).
Über PMI
Der Grund, warum jeder Kreditgeber möchte, dass Sie eine Anzahlung leisten – sei es für ein Auto oder ein Haus – ist, dass er, bis Sie einen guten Teil des Kredits abbezahlt haben, einen Großteil des finanziellen Risikos trägt. Eine Anzahlung von 20 % stellt sicher, dass selbst bei einem Zusammenbruch des Immobilienmarktes und einem Einbruch der Immobilienwerte um 10 bis 15 % das Eigenheim mehr wert ist, als der Kreditgeber darin investiert hat.
Aus diesem Grund verlangen die meisten Kreditgeber, dass Sie eine private Hypothekenversicherung oder PMI (die den Kreditgeber im obigen Szenario schützt, nicht Sie) abschließen, wenn Sie nicht 20 % oder mehr einzahlen.
Je nach Kreditprogramm gibt es verschiedene Möglichkeiten, wie Sie für PMI bezahlen – einige wickeln es in die Hypothek ein, sodass es über 30 Jahre zu einem etwas höheren Zinssatz finanziert wird, und manchmal zahlen Sie einfach zusätzliche 100 US-Dollar oder so einen Monat auf Ihre Hypothek (bis Sie 20% bis 30% Eigenkapital im Eigenheim erreichen). Aber selbst wenn Sie es nicht sehen, werden Sie auf die eine oder andere Weise dafür bezahlen.
Was bedeutet die Zahl 333
Potenzielle Eigenheimkäufer, die Hypothekenprodukte mit geringer Anzahlung für die Finanzierung nutzen, werden wahrscheinlich PMI zahlen und / oder einen etwas höheren Zinssatz erhalten, wenn sie sich für eine „Kreditgeberbezahlte Hypothekenversicherung“ entscheiden, sagt Beser. Davon abgesehen stellen viele Erstkäufer fest, dass die Hypothekenzahlung unter dem Strich niedriger ist als die aktuelle Miete.
Über Punkte
Vielleicht haben Sie schon einmal von Hypothekenpunkten gehört, dann haben Sie sich wahrscheinlich gedacht: Was zum Teufel haben Punkte damit zu tun? Faire Frage! Grundsätzlich können Sie mehr Geld im Voraus bezahlen, um Ihren langfristigen Zinssatz zu senken.
Ein Punkt ist in der Regel 1% der Hypothek. So können Sie beispielsweise bei einer Hypothek in Höhe von 200.000 USD beim Abschluss möglicherweise 2.000 USD (einen Punkt) zusätzlich zahlen, um Ihren Zinssatz während der Laufzeit des Darlehens von 4% auf 3,5% zu senken. Dieses zusätzliche Stück wird sich im Laufe von 30 Jahren summieren – Sie sparen Zehntausende von Dollar an Zinsen und senken Ihre Zahlung jeden Monat. Wenn Sie das Geld haben, kann es sich sicherlich lohnen – aber Erstkäufer sind oft ziemlich knapp bei Kasse.
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Abschlusskosten
Apropos Bargeld: Eine Anzahlung ist nicht die einzige Vorauszahlung, die Sie benötigen, um eine Hypothek aufzunehmen. Stellen Sie sicher, dass Sie die Abschlusskosten berücksichtigen, die je nach Bundesland variieren, aber tendenziell sind durchschnittlich etwa 3.700 $ , und kann Erstellungsgebühren (die Gebühr der Bank für das Schreiben des Darlehens), Vermessungsgebühren, Punkte, Titelversicherung, Gutachter- und Anwaltsgebühren und andere zufällige Gebühren umfassen. Ihr Kreditsachbearbeiter sollte Ihnen im Voraus eine Schätzung dieser Gebühren in gutem Glauben geben können. In einigen Fällen ist es möglich, den Verkäufer dazu zu bringen, Ihre Abschlusskosten zu bezahlen: Im Grunde zahlt er die Gebühren und berechnet Ihnen dann noch viel mehr für das Haus, sodass sich der Schmerz über Ihre 30-jährige Hypothek verteilt.
Möglicherweise müssen Sie vor der Schließung auch eine einjährige Hausratversicherung und Grundsteuern im Voraus bezahlen, die auf ein Treuhandkonto gehen (d. h. die Bank hält das Geld und bezahlt diese Rechnungen das ganze Jahr über in Ihrem Namen).
Wofür Sie zugelassen sind und was Sie sich leisten können, können zwei verschiedene Zahlen sein
Denken Sie zum Schluss daran, dass Sie, nur weil Sie sich für eine Hypothek in Höhe von 400.000 USD qualifizieren, nicht unbedingt ein Haus im Wert von 400.000 USD kaufen sollten. Richten Sie Ihre Zielpreisspanne nach der für Sie bequemen monatlichen Zahlung aus – und wenn diese niedriger ist, als Sie qualifizieren, denken Sie daran, dass Sie diesen zusätzlichen Spielraum haben, wenn Sie ihn wirklich brauchen.
Normalerweise sage ich für Erstkäufer: Versuchen Sie, so hoch wie möglich an Ihr Limit zu gehen, aber fühlen Sie sich trotzdem wohl, die monatliche Wohnungszahlung zu leisten, sagt Presti. Denken Sie jedoch daran, dass Ihr Eigenheim mit Kosten verbunden ist, die über die Hypothek hinausgehen: Versicherung, Grundsteuern, Nebenkosten und Wartung können sich auf Tausende von Dollar pro Jahr .
Verbraucher, die schon immer gemietet haben, sind sich der Kosten des Eigentums oft nicht bewusst, sagt Beser. Sie müssen verstehen, dass die Finanzierung einer Hypothek nur der erste Schritt ist. Sobald sie einziehen, fallen auch Steuern, Versicherungen und Unterhaltskosten an.
Gleichzeitig, sagt Presti, kommt ein Teil dieses Geldes in Form des Hypothekenzinsabzugs an Sie zurück. Und wenn Sie als junger Einkäufer zuversichtlich sind, in den nächsten Jahren beruflich aufzusteigen, fühlen Sie sich vielleicht wohler, sich zu dehnen.
Denken Sie daran: Eine Hypothek ist unerbittlich, und der Verkauf eines Hauses ist nicht wie ein Mietvertragsbruch. Sie müssen den Preis des Hauses, das Sie kaufen können, realistisch einschätzen, sagt Gleason. Nichts verursacht mehr Stress in einer Familie, als wenn Sie Ihr Haus überlastet haben und nicht sicher sind, ob Sie die Hypothekenzahlungen leisten können. Lebe also innerhalb deines Budgets und halte dich wirklich daran.
